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南京惠言達電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經(jīng)營歐、美等國的閥門、過濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營宗旨，服務(wù)于國內(nèi)的流體控制和自動化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費用，能夠把更優(yōu)惠的價格提供給用戶。通過發(fā)展我司已經(jīng)自動化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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品牌 型號
Kuka HC-RK-8-230
Posital zk-af40 Nr.0000186310
IBG cable pulladapt SG-6000-S
Kemkraft P/N 75110-4 S/S00397
Mahle KEI-850
emecanique PI73025DNPSVST10 濾芯
emecanique XCK-J10541H29C
emecanique 618BIPBL2
Schneider XSA-V11373 感應(yīng)傳感器
carel xbtzgump
Ringfeder IR32 WOO H11,2-STUFLG 12-24V
TEAFLEX RFN 7110 25X34 聯(lián)軸器
KUBO METAL CABLE GLAND 3/8"GAS TYPE PR03809
KUBO 32 X16 X64
HARTING compression spring 1.25x8.0x15mm
HARTING 插頭
atorn 19300060291 插座外殼
Sommer MM-G 125 210 030 007
Sommer GH1125-1-1-06 JG6778AE
P+F GH1125-2-0-10 JG 63075AE
HMS KFA6-DU-EX1.D
Honeywell WIFI AWB3010
Honeywell ML7420A8088E 24VAC 0-10VDC oder 2-10VDC Spulenschub: 600N
atorn V5011P2002 DN32 Geh?use: Bronze Besonderheiten: Gleicher Prozentsatz Hub: 20MM
HAHN+KOLB 51300310 管接頭
HAHN+KOLB 52144510
nocchi 52143420 螺絲刀
FRASER VLRI8-50 000850 離心泵
zimmer 3024F-0250 高放電電極
IPL M25X1.5S 緩沖器
Keller PCGT 14M-192S-90-8/5040,14M192S90 PoLyChain GT 皮帶輪
HAHN+KOLB -33X/80794.5，range:0-100bar 壓力變送器
KabelSchlepp 77000586 722801 0.4-1.2kg 平衡器
KabelSchlepp KC 0900225RV.190（11L) 塑料拖鏈
KabelSchlepp S0950.54.RS1.125 (10L) 拖鏈
KabelSchlepp S0650-FAI/MAI 拖鏈接頭
Dopag S0650.94.RS1.115(15L) 拖鏈
HELU 401.09.01 計量閥
HELU-TECHNIK 3600 13587 0003 把手支架
Schneider 3600 13510 0004 把手
Schneider LAD9V2
Schneider A9L16632
Schneider OSMC32N1C6
Schneider LC1D25BD
Schneider OSMC32N1C10
Schneider LC1D09M7C 接觸器
Ismet A9L16633
KNF CSTN 2500-720326
Desoutter N860FTE need tube 3m*4pc
HARTING 6155211005 輸出軸套件
HARTING M32 19 00 000 5072
HARTING Female 09 14 0123101
emecanique 19 30 0240587
MTL XCM-A1025
Kendeil F312-PC 網(wǎng)絡(luò)檢測儀
kistler K01400332 3300UF 400VDC
Hoffman 5038A3
KOSTAL 483820 2-3
VISHAY 09449391
CEAG PHMKP660.3.22,90-84 三相冷凝器
CEAG GHG 511 4707 R0003
SKYLOTEC GHG 592 2001 R0022
Herion Z-SEC-HSG-015-1,8-AL,278738-259 工件夾具
Herion S6DH5319G009001500 PMAX=315BAR
Herion MU2S6HGZ00170V 節(jié)流閥
AVENTICS RE2S6GZ0017V
jola R412010718;FD 2015W36 0156
Schneider N564104
Schneider WBI414AS3/0.5
Chiaravalli ABT7PDU100B
Chiaravalli RCK13?20x47 聯(lián)軸器用軸套
heidenhain RCK13-50x80 同步帶線圈
Schneider LS -13 光柵尺
Schneider NS YS3D3215
HARTING ILA2K572PC1A0 伺服電機
HARTING han 6 e
Chiaravalli han 6 e
Schneider 40 CT10 36
Schneider VEGASON62
Schneider ATS48C21Y 軟啟動器
SKF ATS48C17Y
SITI MBL 26
festo MU63 減速機
IAI DNC-80-400-PPV-A 氣缸
IAI TB-02-SC
IAI RCP5-RA10R-WA-86P-5-450-P4-R15-MR 電缸
IAI RESU-2 電阻器
IAI SCON-CB-100WAI-PRT-0-2 自動控制器
IAI PCON-CFB-86PWAI-PRT-0-0 自動控制器
IAI MSCON-C-200WAI-200WAI-200WAIB-PR-0-2
城市住宅是一種可交易的商品, 因此城市的房價變化會受到土地供給、 教育和醫(yī)療等公共資源分布、 人口結(jié)構(gòu)、 當(dāng)?shù)厥杖胨健?財稅政策等眾多因素的影響; 并且房產(chǎn)對于居民家庭來說, 又是重要的金融資產(chǎn), 因此城市房價的變化還受到貨幣政策的影響. 在中國, 政府可以通過限購、 限貸、 限售等外部干預(yù)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場, 從而達到減緩房價順周期性的目的. 其中限貸政策工具主要包括平均付比和房貸利率優(yōu)惠政策.
實證研究方面, 眾多學(xué)者把分析的重點放在了宏觀的貨幣政策對于房價波動的作用上. 張小宇發(fā)現(xiàn), 貨幣政策的正向沖擊對房價表現(xiàn)為正向影響[1]. 丁攀等發(fā)現(xiàn), 貨幣供給政策對房價波動有正向調(diào)節(jié)作用, 減少信貸供給特別是房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給, 能有效抑制房地產(chǎn)價格過快上漲; 市場利率水平對房價波動有負向調(diào)節(jié)作用, 提高利率能緊縮流動性, 從而抑制投資性購房需求[2]. 張瑩認為, 在房地產(chǎn)價格波動平緩時, 利率調(diào)控手段更顯溫和; 在房地產(chǎn)價格波動劇烈時, 貨幣供給的調(diào)控效果更佳[3].
近研究城市房價波動的文章多評估行政干預(yù)手段(限購、 限售、 低付比等)的效應(yīng). 黃昕等全面評估了房貸利率、 付比例、 限售強度、 限購強度對熱點城市的房價影響效應(yīng). 結(jié)果表明, 房貸利率的提高、 付比例的提高、 限購和限售強度的增加都能降低房價增長率[4]. 陳旭等發(fā)現(xiàn), 限購政策指數(shù)和限貸政策指數(shù)都與房價增長率顯著負相關(guān)[5]. 卜國琴等認為, 限貸、 提高付比例等政策可較為有效地抑制房產(chǎn)泡沫[6].
現(xiàn)有的文獻在對城市房價變化進行實證研究的時候都忽略了一個非常重要的因素——房貸利率優(yōu)惠政策, 該因素是以房貸利率倍數(shù)的形式體現(xiàn)的. 現(xiàn)實中, 商業(yè)銀行向居民發(fā)放住房按揭款時, 會根據(jù)政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào), 在中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下調(diào)房貸利率. 也就是說, 購房者在申請住房款時面對的并不是基準(zhǔn)的款利率, 而是商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)時的宏觀調(diào)控基調(diào)、 購房人的資質(zhì)、 套房還是二套房等因素進行調(diào)整之后的利率. 許多文獻中直接用央行公布的當(dāng)期基準(zhǔn)利率作為購房者實際承擔(dān)的利率, 這并不符合中國的現(xiàn)實.
在實際操作中, 商業(yè)銀行會根據(jù)居民申請的是套房還是二套房進行不同的利率調(diào)整, 一般套房的款利率倍數(shù)會低于二套房的. 商業(yè)銀行給予購房者的利率上浮或者下調(diào)就體現(xiàn)為房貸利率倍數(shù), 其等于1就意味著居民獲得的房貸利率等于基準(zhǔn)利率, 大于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮, 小于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下調(diào).
房貸利率倍數(shù)會伴隨著購房者整個的貸生涯, 能夠大大影響購房者的貸成本, 是購房者在使用按揭款買房時重點考慮的因素之一, 這在很大程度上能夠直接影響購房者的買房決策. 因此, 考慮城市房價變化的時候, 這個因素是不能忽略的. 然而, 以往卻極難獲取房貸利率倍數(shù)的具體數(shù)據(jù), 主要是因為該數(shù)據(jù)的微觀基礎(chǔ)是商業(yè)銀行所發(fā)放的每一筆住房款, 這是很難統(tǒng)計和監(jiān)測的. 大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展讓城市房貸利率倍數(shù)的數(shù)據(jù)獲取變成了現(xiàn)實, 融360大數(shù)據(jù)研究院每月對熱點城市的商業(yè)銀行發(fā)放的住房款進行監(jiān)測和統(tǒng)計, 使我們的研究能夠獲得真實可靠及時的數(shù)據(jù).
2010年以來, 深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)經(jīng)歷了2010～2014年從緊、 2015年2016年3月寬松、 2016年3月今從緊的情況. 本文利用多元回歸模型對深圳市2016年2月2019年6月的房價變動進行實證研究, 研究區(qū)間剛好開始于2016年3月的從緊基調(diào)開啟前的1個月, 能夠全面研究這一波從緊調(diào)控以來的行情. 本文主要探討政府的限貸政策(平均付比和房貸利率倍數(shù))對于深圳市房價增速的影響效應(yīng), 重點研究在現(xiàn)實中, 房貸利率倍數(shù)是否對深圳市的房價變動有顯著影響.
2、 模型和數(shù)據(jù)
2.1、 數(shù)據(jù)說明
本文采用深圳市2016年2月2019年6月的時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析, 變量及相關(guān)說明如表1所示. 其中, 房價同比增速和城市月度消費者價格指數(shù)(CPI)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站, 平均付比的數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳市人民政府網(wǎng)站公布的政策進行整理, 房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)來源于融360大數(shù)據(jù)研究院.
表1 變量及相關(guān)說明
2.2 、模型構(gòu)建
構(gòu)建多元線性回歸模型模型進行實證分析. 設(shè)定的模型為:
Yt=β0+β1X1t+β2X2t+β3X3t+μt (1)
式(1)中, Yt為當(dāng)月的二手房價格增速, X1t為當(dāng)月的城市CPI, X2t為當(dāng)月的平均付比, X3t為當(dāng)月的房貸利率倍數(shù). CPI能夠很好地衡量通貨膨脹率, 在高通脹的時候, 居民購買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的意愿要更強, 以便進行財富的保值, CPI是影響房價增速的重要因素. 在研究區(qū)間內(nèi), 中國人民銀行公布的款基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化, 因此, 在該模型中不要考慮基準(zhǔn)利率, 只需要考慮房貸利率倍數(shù)即可.
3 、實證結(jié)果
3.1、 模型檢驗
對模型進行OLS估計, D.W=0.966 853. 結(jié)果表明, 模型存在正的一階自相關(guān). 進一步做拉格朗日乘數(shù)檢驗, 取滯后2階, 結(jié)果如表2所示. 可以看出, F檢驗的p=0.008 5, χ2檢驗的p=0.007 5, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 均是拒絕原假設(shè), 認為模型存在序列相關(guān)性.
表2 模型拉格朗日乘數(shù)檢驗的結(jié)果
結(jié)合輔助回歸的結(jié)果發(fā)現(xiàn), 對殘差滯后一階項RESID(-1)進行t檢驗的P值=0.002 7, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 顯著不為零; 而對殘差滯后二階項RESID(-2)進行t檢驗的P=0.428 2, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 沒有通過顯著性檢驗. 因此, 進一步說明了該模型主要存在一階自相關(guān).
3.2、 模型估計結(jié)果
考慮在模型中引入隨機擾動項的一階滯后項AR(1), 利用廣義差分法對模型進行估計, 結(jié)果如表3所示.
表3 模型參數(shù)估計結(jié)果
注: ***代表在1%的水平下顯著; **代表在5%的水平下顯著.
以上結(jié)果可以看出, 利用廣義差分法對模型進行估計, D.W=1.986 828, 大于5%顯著性水平下的上臨界值, 經(jīng)廣義差分變換得到的模型已不存在序列相關(guān)性.
研究區(qū)間內(nèi)深圳市房價增速88.41%的變化可以由月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)這三個因素解釋. 模型的擬合優(yōu)度較好, 可決系數(shù)R2=0.896 0 , 調(diào)整的可決系數(shù)R ? ? ? 2 =0.8841
R?2=0.8841. 其中平均付比和房貸利率倍數(shù)都是信貸政策因素, 說明信貸因素對于房價增速的變化影響比較大, 限貸政策能夠很好地調(diào)控房地產(chǎn)市場.
城市月度CPI(X1)對于房價增速(Y)具有顯著的正向影響. 城市月度CPI(X1)的系數(shù)為3.1824, 并且通過了5%顯著性水平下的檢驗, 說明研究區(qū)間內(nèi)月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點. 這與理論相一致, CPI反映了通貨膨脹水平, 在高通脹的環(huán)境下, 資產(chǎn)價格會上升, 居民傾向于購買房產(chǎn)等規(guī)避財富的損失, 會進一步促進房價的增長, 疊加效應(yīng)下, CPI的上升會大大促進房產(chǎn)價格增速的提高.
平均付比(X2)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 平均付比是政府限制房產(chǎn)價格增長過快的重要外部政策工具, 預(yù)期通過提高付比, 能夠抑制過快增長的房價. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點. 事實證明, 該工具能夠很好地實現(xiàn)政策預(yù)期, 尤其是在房價增長高速不下的時候使用該工具能夠有效地減緩房價增長的腳步.
房貸利率倍數(shù)(X3)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 商業(yè)銀行通過控制房貸利率倍數(shù)影響購房成本, 進而影響購房者的積極性和房價增長. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點. 這符合理論, 提高房貸利率倍數(shù)會增加購房成本, 進而抑制購房者的積極性并減緩房價增長.
4、 結(jié)論
本文采用2016年2月2019年6月深圳市的月度數(shù)據(jù)建立多元回歸模型實證分析平均付比和房貸利率倍數(shù)對于深圳市房價變動的影響, 本研究突破以往文獻無法將房貸利率優(yōu)惠政策納入到實證分析模型中的缺陷, 把基于微觀基礎(chǔ)獲取的房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)納入到模型中. 結(jié)論如下:
(1) 月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)能夠解釋深圳市房價增速88.41%的變化, 說明這三個因素是影響深圳市房價增速的重要因素.
(2) 城市月度CPI()的對于房價增速()具有顯著的正向影響. 月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點.
(3) 平均付比對于房價增速具有顯著的負向影響. 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點,說明平均付比是非常有效的房價調(diào)控手段.
(4) 房貸利率倍數(shù)對于房價增速具有顯著的負向影響. 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點.
房產(chǎn)稅的出現(xiàn), 會直接導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量下降。無論是熱衷于投資的投機者還是對住房有需求的人群, 均會在此階段放棄購買房產(chǎn)的想法。而對于房產(chǎn)商而言, 由于建設(shè)房產(chǎn)的周期較長, 所以房產(chǎn)開發(fā)商很難在短時間內(nèi)對市場的房產(chǎn)供給量造成改變。當(dāng)市場的需求量下降, 供給量無法發(fā)生變化的時候, 勢必會造成房價下降的情況。因此, 房產(chǎn)稅的征收能夠有效的控制房價上漲, 避免出現(xiàn)房價虛高的情況。
1.2 減少炒房行為
房產(chǎn)稅的征收對象是房屋的持有者。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收并不會增加開發(fā)商建設(shè)房產(chǎn)的投入, 故不會造成開發(fā)商的經(jīng)濟損失。從買房者的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收無疑會直接增加保留房屋的成本, 從而會促使房產(chǎn)持有者將多余的房產(chǎn)投入到市場當(dāng)中。這樣一來, 市場中流通的房產(chǎn)數(shù)量無疑會大幅度的增加, 人民群眾在購買房產(chǎn)時的選擇也會增加。當(dāng)市場中流通房產(chǎn)增加的時候, 房產(chǎn)市場的未來需求量也會隨之下跌, 從而有效控制炒房行為的出現(xiàn)。
1.3 實現(xiàn)社會公平
房產(chǎn)稅的征收無疑會降低社會高收入群體或者資金較為充足群體對于住房的需求量。此類人群購買住房的主要目的并非居住, 而是囤積房產(chǎn)等待房價上漲賣出以賺取差價獲得經(jīng)濟回報。當(dāng)此類人群受到房產(chǎn)稅的限制之后, 普遍會降低對于購買房產(chǎn)的渴望, 進而導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量大幅度的下降。對于沒有房產(chǎn)或者需求房產(chǎn)的人群來說, 房產(chǎn)稅的征收會直接降低此類人群的購房壓力。此外, 征收房產(chǎn)稅會直接增加財政收入, 政府可以使用通過征收房產(chǎn)稅而得到的資金用以建設(shè)保障性住房, 從而滿足社會低收入群體對于房產(chǎn)的需求。因此, 征收房產(chǎn)稅也是實現(xiàn)社會公平, 避免貧富差距過大的一種方式。
2 對于全面實房產(chǎn)稅的建議
2.1 穩(wěn)定房產(chǎn)供給
人民群眾對于房產(chǎn)的需求量長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)是導(dǎo)致房價較高的主要原因之一。因此, 想要控制房價, 避免房價漲幅過高的一方式就是為市場提供穩(wěn)定的房產(chǎn)數(shù)量。從本質(zhì)上講, 房產(chǎn)并不是人民群眾投資賺取金錢的工具, 而應(yīng)當(dāng)是滿足人民群眾對于住房所需的保障所在。因此, 各地方政府應(yīng)當(dāng)重視房產(chǎn)價格過高的問題, 通過稅收等方式來實現(xiàn)對于房價的調(diào)控。同時, 各地方政府應(yīng)當(dāng)加大對于社會保障性住房的投入, 確保市場上的房產(chǎn)數(shù)量能夠滿足人民群眾對于住房的需求。這樣一來, 不僅能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價, 減輕人民群眾買房壓力的目的, 更能推動我國房產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
2.2 根據(jù)存房量征稅
實踐證明, 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策存在一定的缺陷和不足之處, 其覆蓋面積較小, 無法實現(xiàn)全面控制房價的目的。此外, 由于人民群眾的購房順序有先后, 盲目的全面征收房產(chǎn)稅勢必會造成先購房的人群對政府充滿了意見。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候, 應(yīng)當(dāng)采用分層的方式, 并根據(jù)人民群眾的存房量進行征稅。其具體表現(xiàn)為, 優(yōu)先在高中檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 隨后在低檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 并根據(jù)房產(chǎn)持有者所持有的房產(chǎn)數(shù)量對房產(chǎn)持有者進行分級征收房產(chǎn)稅。
2.3 完善征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)
一般來說, 政府征收房產(chǎn)稅的時候都是根據(jù)房產(chǎn)的交易額度來進行征收。這種征收方式存在一定的弊端, 很多房產(chǎn)持有者會虛報房產(chǎn)交易的價格, 從而實現(xiàn)避的目的。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候不僅要參考房屋的交易價格, 更要將房產(chǎn)的評估價格作為征收房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。因此, 政府應(yīng)當(dāng)制定房屋價格評估標(biāo)準(zhǔn), 并牽頭在當(dāng)?shù)爻闪⒎课輧r格評估機構(gòu)。只有這樣, 才能讓房產(chǎn)稅發(fā)揮出自身的作用, 實現(xiàn)控制房價的根本目的。
結(jié)語
綜合來看, 房產(chǎn)稅對于調(diào)控房價有著積極的作用, 因此, 希望房產(chǎn)稅的實行能夠從根本上抑制“炒房”行為, 穩(wěn)定我國的房價。
IAI SSPA-LXM-A-750-50-1500-T2-X08-A1E-AQ-0
IAI RCP6-RRA7C-WA-56P-4-320-P3-R15 電缸
IAI ISB-MXM-WA-200-10-1000-T2-X15-A1E-AQ 電缸
Mahle ISB-SXL-WA-60-4-480-T2-X15-AQ-B-A3E
CAMLOC AF713 G1 199.5*8 1.4310 VP Part No:71371285
HELDT & ROSSI KNM6x1
JUMO Transistor controller , DX808 1750-90
Rotor 902810/20-1001-2-6-50-61324-330
Hoentzsch MSR-40
JUD msva40 706 E 180 ℃
brinkmann SV-95/5-01-X-C 流量控制閥
Interfaceforce TB40/270+001 0.24KW
Hasco T3-10-B1A cable L=5m
Jahns Z251/2 溫度測量儀
Hydropa MT Z-2M11-EA7
IAI DS-302 /F
IAI TB-02-SC-SWR
MITEX MSEL-PC-3-56SPWAI-56SPWAI-42PWAIB-NP-CC-2-4
JUMO Typ:VRC101 machine no.205 230V 50Hz
kendrion 00438730 溫控器
HERZOG WSB009.520083
HERZOG 7-5216-417002-3 彈簧
HERZOG 7-4204-105257-0 活塞
GIULIANI ANELLO 5-3510-166569-4 鋼鐵工具
KUHNKE 70650G/6B DN125 PN16
atorn 25291100
atorn 11037310 φ4mm 螺旋鉆
atorn 11037371 φ6mm 螺旋鉆
HAM-LET 11037341 φ5mm 螺旋鉆
Icotek HM20-4UKLL(M5)-M4-R&R
CEAG type:KEL-DPZ 50/10 43751 電纜固定板
NOBEL GHG 511 4707 R0003
jola KOSD-40 100KN 負荷傳感器
IKO HMW1/32 磁性開關(guān)
AGATHON MXS20RC1R-269T1PS/J(MXS20RC1R-265T1PS/J) 導(dǎo)軌
AGATHON 7611.032.074 軸套
Hydropa 6571.032.140 外導(dǎo)柱
KOBOLD DS-302 壓力傳感器
KOBOLD TBI-IUF200633G 熱電偶
SCHROFF MAN-R f 76B25
italsensor IAGS2KFP4U19M0001 2U
Dopag TK120.FRE.10000.24/5.S.K5.10.L07.LD. 編碼器
HWS 401.02.40
HWS 40.04830 機床零件（支撐腳）
HWS 01.82510 附件
HWS 01.82760 軸套
HWS 01.82770 軸套
pall 01.85799 軸承座帶軸承
pall HC9600FCP13H 濾芯
HASBERG 1POG20FPS100G
HASBERG 0.01mm*12.7*5M 調(diào)整片
HASBERG 0.10mm*12.7*5M 塑料墊片
kendrion 0.15mm*12.7*5M 精密鋼片
Dopag 4147606A00
heytec 401.10.00 隔膜閥
hilscher G21-09/4 0531329 M2：1.7Nin
HOMMEL NT100-RE-DN/ML
ROEMHELD 015021-307-10
KEM NR: 1835B090L26M, 7KN,24VDC,360W,IP66, X18R 6605013 工件夾具
KRIZ TYP713
SICK IN16-30HTPS/16MT/12M 接近開關(guān)
SKF VFS60 A-BHPZ0-S01
SKF Radial-Wellendichtring CR 230×260×15 HMS4 R
miniBOOSTER V-Ring ?235-?265 CR 402500
hedland HC4-3.2-B-1
AVTRON H771A-050-MR 14.16～141.6m3/min 流量計
KWD M4 4S3HH51-W000 3066 AC 1024/1024
Duplomatic TKN560 01900-560V-10/11-001/01
Duplomatic 0631772 軸承附件
Duplomatic 0550200 軸承附件
Ronzio 0661345 感應(yīng)傳感器
INGUN FDRA02025 4 WVR 齒輪分流器
Schneider KS 112 30
Schneider ZCK MD39+ZCKD23
Schneider XCK-MD39H29+ZCKD21
HIMA XS618B1PAM12 感應(yīng)傳感器
HIMA F3330 接口模塊
HIMA F6217 接口模塊
HBE Z7116/3236 插頭
Kuka Softex 24/30B-25 H7 ALU 聯(lián)軸器
Xentaur 00124-233
Schneider XDTDIN
Ecovario XS1L04PA310 感應(yīng)傳感器
JRG 114RR-BA-000000(DLK10)
JRG 300.400 流量控制閥
brinkmann 300.320 流量控制閥
JUMO SFC1120/290-Z+800 潛水泵
Eurogi ATH-70 603021/70
Helios POWER SUPPLY 12-24VAC/DC EO16567
"HYDROTECHNIK 3060013 R 2"" O/52 230/400V 650W 600 MM LANG, LA=1A, SPEZ.BEL.0,7W/QCM "
"Krombach 31G7-71-35.046 QT110-300 15-300L/MIN; 4-20MA "
"JUMO SF 303 DN65 MESH SIZE 1,2MM 1.4401 "
HUBA ATH -70 603021/70
HUBA 511.933003742/40bar
Schneider 511.900003741/-1-0bar
HYDROTECHNIK BLRCH104A125B40 電容器
HYDROTECHNIK S110-IA-IA-0020
Kipp S110-IA-AI-0015
Kipp K0116.210150 鋼制把手
JACOB K0116.210150 鋼制把手
Italvalvole φ120 JACOB-11123560
Kral Hydraulic Cylinder, Assembly Details : Double Acting Hydraulic Actuator with Cup Spring Cartridge for Emergency Action to Open, Assembly Model : RH 1500/110 (WO.10234A2), Bore Dia : 500 mm, Ro d Dia : 110 mm, Working Pressure : 120-180 bar, Parent Equipment : Sub By-Pass Valve (SBV), Equipment Make : Italvalv Industrial V alve, Area of Application : TRT, Equipment Location/Plant : BF-2"
speck 455318 OMG-020/CABAAA 0052
Agro DS 270/46 268973 離心泵
igus 1080.10.060 電纜接頭
H. Heinz Me?widerst?nde B15.050.038.0 1
KOSTYRKA 59443220 電阻溫度計
Kytola 5350.060.100 聯(lián)軸器用軸套
ELECTRONICON VE 2K-EK21-D+ILK-M30-BB
KUEBLER E62.G85-303G10 電容器
KUEBLER 8.0010.40T0.0000 附件
KUEBLER 8.5000 .0352.1024.DG1703
KUEBLER 8.5000.B358.2000 編碼器
KERN 8.5020.7551005.0050 編碼器
KANT EMB 5.2KI
HBE 602-20-128 10bar 1/8NPT
IMAV Softex 42/55.55-40 GG
GIGAVAC SBLZ-10A-A+B 01CA/30
marposs GX21CCB(750V, 150A, SPST-NO, 24 Vdc Coil) 接觸器
HAHN+KOLB 3919963107 自動控制器
Vogel 75042125 氣動打磨機
ROEMHELD M1-2000+140 0003942344
NERIMOTORI 9811-017 Pressure gauge with elbow 0-600 BAR 壓力計
igus NO. 電機
emecanique E6.52.062.100.0 x 2.64M
brinkmann XSAV11801 感應(yīng)傳感器
IKA TS22/350+593 潛水泵
GEFRAN RET
pall F053403 壓力傳感器
HEMA UH210C2008ZGH 過濾器
Intercontec PC125-40-4
Intercontec AKUA034MR
Intercontec ASTA021FR
Intercontec AKUA020MR
Intercontec ASTA035FR
Intercontec ASDA035FR
Intercontec AEDC113MR
Intercontec AEGA113MR
woehner AEGA052MR
woehner 01025 蓋子
Wohner 01026 安裝支架
Wohner 01203 接線端子
woehner 01253 銅絲
woehner 01284 接線端子
woehner 01289 接線端子
Wohner 01290 接線端子
Wohner 01323 銅絲
Wohner 01356 支撐導(dǎo)軌
Wohner 01495 接線端子
Wohner 01518 底板
Wohner 01563 接口模塊
woehner 01573 塑料端蓋
woehner 01618 總線
Wohner 01622 總線
Wohner 01625 總線
FLUKE 01753 接線端子
woehner 01760 工件夾具
woehner 32156 電纜
Wohner 32454 插頭
Schneider 32655 適配器
CEAG XS1n05pa310 感應(yīng)傳感器
CEAG GHG418814-5-R0001
CEAG GHG418815-5-R1-2-00
KUHNKE GHG4188170-R0052 red
KOBOLD VF 032 0100 DOM
KOBOLD 42100006 0-10BAR CL1.6 Y-E/RF22 1 0，0
KOBOLD F000233798 0-60°CL1.0 徑向 外徑100 MM Y-E
HARTING 42130015 0-6BAR CL1.6 Y-E/PF76 W06 ，0
HASKEL 手動拆插針工具
HOHNER 28755-3 壓力傳感器
emecanique EXH1R310/60,pls see the pic 編碼器
emecanique XB4-BD53 安全開關(guān)
Schneider ZBE-102 繼電器
SKF XB4-BS 8445
CROUZET CARL32X50X4
Kipp 81504025
Kipp 06965-1112041
Kipp K0479.518 安裝支架
Kipp K0479.518 安裝支架
Kipp 232.205
Kipp K1154.2181130 黃銅制管道堵頭
Kipp K0493.0118X1000 L=0.12m 鋼管
Kipp K1154.2181130 黃銅制管道堵頭
Kipp K0493.0118X1000 L=0.18m 鋼管
Kipp K0201.088053 鋁制手柄
Kipp K0493.0118X1000 L=0.18m 鋼管
Kipp K0338.2308 附件
Kipp K0493.0130X1000 L=5m
Kipp 232.205
Kipp K0323.06 彈簧柱塞
norelem K0493.0118X1000 L=0.18m 鋼管
Kipp 02010-061 支撐腳
Kipp K0389-06x515
Kipp K0493.0118X1000 L=0.12m 鋼管
Kipp K0200.120061 塑料手柄
Kipp 06922-100
Kipp K0494.030200 附件
Kipp K0494.030200 附件
城市住宅是一種可交易的商品, 因此城市的房價變化會受到土地供給、 教育和醫(yī)療等公共資源分布、 人口結(jié)構(gòu)、 當(dāng)?shù)厥杖胨健?財稅政策等眾多因素的影響; 并且房產(chǎn)對于居民家庭來說, 又是重要的金融資產(chǎn), 因此城市房價的變化還受到貨幣政策的影響. 在中國, 政府可以通過限購、 限貸、 限售等外部干預(yù)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場, 從而達到減緩房價順周期性的目的. 其中限貸政策工具主要包括平均付比和房貸利率優(yōu)惠政策.
實證研究方面, 眾多學(xué)者把分析的重點放在了宏觀的貨幣政策對于房價波動的作用上. 張小宇發(fā)現(xiàn), 貨幣政策的正向沖擊對房價表現(xiàn)為正向影響[1]. 丁攀等發(fā)現(xiàn), 貨幣供給政策對房價波動有正向調(diào)節(jié)作用, 減少信貸供給特別是房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給, 能有效抑制房地產(chǎn)價格過快上漲; 市場利率水平對房價波動有負向調(diào)節(jié)作用, 提高利率能緊縮流動性, 從而抑制投資性購房需求[2]. 張瑩認為, 在房地產(chǎn)價格波動平緩時, 利率調(diào)控手段更顯溫和; 在房地產(chǎn)價格波動劇烈時, 貨幣供給的調(diào)控效果更佳[3].
近研究城市房價波動的文章多評估行政干預(yù)手段(限購、 限售、 低付比等)的效應(yīng). 黃昕等全面評估了房貸利率、 付比例、 限售強度、 限購強度對熱點城市的房價影響效應(yīng). 結(jié)果表明, 房貸利率的提高、 付比例的提高、 限購和限售強度的增加都能降低房價增長率[4]. 陳旭等發(fā)現(xiàn), 限購政策指數(shù)和限貸政策指數(shù)都與房價增長率顯著負相關(guān)[5]. 卜國琴等認為, 限貸、 提高付比例等政策可較為有效地抑制房產(chǎn)泡沫[6].
現(xiàn)有的文獻在對城市房價變化進行實證研究的時候都忽略了一個非常重要的因素——房貸利率優(yōu)惠政策, 該因素是以房貸利率倍數(shù)的形式體現(xiàn)的. 現(xiàn)實中, 商業(yè)銀行向居民發(fā)放住房按揭款時, 會根據(jù)政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào), 在中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下調(diào)房貸利率. 也就是說, 購房者在申請住房款時面對的并不是基準(zhǔn)的款利率, 而是商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)時的宏觀調(diào)控基調(diào)、 購房人的資質(zhì)、 套房還是二套房等因素進行調(diào)整之后的利率. 許多文獻中直接用央行公布的當(dāng)期基準(zhǔn)利率作為購房者實際承擔(dān)的利率, 這并不符合中國的現(xiàn)實.
在實際操作中, 商業(yè)銀行會根據(jù)居民申請的是套房還是二套房進行不同的利率調(diào)整, 一般套房的款利率倍數(shù)會低于二套房的. 商業(yè)銀行給予購房者的利率上浮或者下調(diào)就體現(xiàn)為房貸利率倍數(shù), 其等于1就意味著居民獲得的房貸利率等于基準(zhǔn)利率, 大于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮, 小于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下調(diào).
房貸利率倍數(shù)會伴隨著購房者整個的貸生涯, 能夠大大影響購房者的貸成本, 是購房者在使用按揭款買房時重點考慮的因素之一, 這在很大程度上能夠直接影響購房者的買房決策. 因此, 考慮城市房價變化的時候, 這個因素是不能忽略的. 然而, 以往卻極難獲取房貸利率倍數(shù)的具體數(shù)據(jù), 主要是因為該數(shù)據(jù)的微觀基礎(chǔ)是商業(yè)銀行所發(fā)放的每一筆住房款, 這是很難統(tǒng)計和監(jiān)測的. 大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展讓城市房貸利率倍數(shù)的數(shù)據(jù)獲取變成了現(xiàn)實, 融360大數(shù)據(jù)研究院每月對熱點城市的商業(yè)銀行發(fā)放的住房款進行監(jiān)測和統(tǒng)計, 使我們的研究能夠獲得真實可靠及時的數(shù)據(jù).
2010年以來, 深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)經(jīng)歷了2010～2014年從緊、 2015年2016年3月寬松、 2016年3月今從緊的情況. 本文利用多元回歸模型對深圳市2016年2月2019年6月的房價變動進行實證研究, 研究區(qū)間剛好開始于2016年3月的從緊基調(diào)開啟前的1個月, 能夠全面研究這一波從緊調(diào)控以來的行情. 本文主要探討政府的限貸政策(平均付比和房貸利率倍數(shù))對于深圳市房價增速的影響效應(yīng), 重點研究在現(xiàn)實中, 房貸利率倍數(shù)是否對深圳市的房價變動有顯著影響.
2、 模型和數(shù)據(jù)
2.1、 數(shù)據(jù)說明
本文采用深圳市2016年2月2019年6月的時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析, 變量及相關(guān)說明如表1所示. 其中, 房價同比增速和城市月度消費者價格指數(shù)(CPI)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站, 平均付比的數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳市人民政府網(wǎng)站公布的政策進行整理, 房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)來源于融360大數(shù)據(jù)研究院.
表1 變量及相關(guān)說明
2.2 、模型構(gòu)建
構(gòu)建多元線性回歸模型模型進行實證分析. 設(shè)定的模型為:
Yt=β0+β1X1t+β2X2t+β3X3t+μt (1)
式(1)中, Yt為當(dāng)月的二手房價格增速, X1t為當(dāng)月的城市CPI, X2t為當(dāng)月的平均付比, X3t為當(dāng)月的房貸利率倍數(shù). CPI能夠很好地衡量通貨膨脹率, 在高通脹的時候, 居民購買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的意愿要更強, 以便進行財富的保值, CPI是影響房價增速的重要因素. 在研究區(qū)間內(nèi), 中國人民銀行公布的款基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化, 因此, 在該模型中不要考慮基準(zhǔn)利率, 只需要考慮房貸利率倍數(shù)即可.
3 、實證結(jié)果
3.1、 模型檢驗
對模型進行OLS估計, D.W=0.966 853. 結(jié)果表明, 模型存在正的一階自相關(guān). 進一步做拉格朗日乘數(shù)檢驗, 取滯后2階, 結(jié)果如表2所示. 可以看出, F檢驗的p=0.008 5, χ2檢驗的p=0.007 5, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 均是拒絕原假設(shè), 認為模型存在序列相關(guān)性.
表2 模型拉格朗日乘數(shù)檢驗的結(jié)果
結(jié)合輔助回歸的結(jié)果發(fā)現(xiàn), 對殘差滯后一階項RESID(-1)進行t檢驗的P值=0.002 7, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 顯著不為零; 而對殘差滯后二階項RESID(-2)進行t檢驗的P=0.428 2, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 沒有通過顯著性檢驗. 因此, 進一步說明了該模型主要存在一階自相關(guān).
3.2、 模型估計結(jié)果
考慮在模型中引入隨機擾動項的一階滯后項AR(1), 利用廣義差分法對模型進行估計, 結(jié)果如表3所示.
表3 模型參數(shù)估計結(jié)果
注: ***代表在1%的水平下顯著; **代表在5%的水平下顯著.
以上結(jié)果可以看出, 利用廣義差分法對模型進行估計, D.W=1.986 828, 大于5%顯著性水平下的上臨界值, 經(jīng)廣義差分變換得到的模型已不存在序列相關(guān)性.
研究區(qū)間內(nèi)深圳市房價增速88.41%的變化可以由月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)這三個因素解釋. 模型的擬合優(yōu)度較好, 可決系數(shù)R2=0.896 0 , 調(diào)整的可決系數(shù)R ? ? ? 2 =0.8841
R?2=0.8841. 其中平均付比和房貸利率倍數(shù)都是信貸政策因素, 說明信貸因素對于房價增速的變化影響比較大, 限貸政策能夠很好地調(diào)控房地產(chǎn)市場.
城市月度CPI(X1)對于房價增速(Y)具有顯著的正向影響. 城市月度CPI(X1)的系數(shù)為3.1824, 并且通過了5%顯著性水平下的檢驗, 說明研究區(qū)間內(nèi)月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點. 這與理論相一致, CPI反映了通貨膨脹水平, 在高通脹的環(huán)境下, 資產(chǎn)價格會上升, 居民傾向于購買房產(chǎn)等規(guī)避財富的損失, 會進一步促進房價的增長, 疊加效應(yīng)下, CPI的上升會大大促進房產(chǎn)價格增速的提高.
平均付比(X2)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 平均付比是政府限制房產(chǎn)價格增長過快的重要外部政策工具, 預(yù)期通過提高付比, 能夠抑制過快增長的房價. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點. 事實證明, 該工具能夠很好地實現(xiàn)政策預(yù)期, 尤其是在房價增長高速不下的時候使用該工具能夠有效地減緩房價增長的腳步.
房貸利率倍數(shù)(X3)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 商業(yè)銀行通過控制房貸利率倍數(shù)影響購房成本, 進而影響購房者的積極性和房價增長. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點. 這符合理論, 提高房貸利率倍數(shù)會增加購房成本, 進而抑制購房者的積極性并減緩房價增長.
4、 結(jié)論
本文采用2016年2月2019年6月深圳市的月度數(shù)據(jù)建立多元回歸模型實證分析平均付比和房貸利率倍數(shù)對于深圳市房價變動的影響, 本研究突破以往文獻無法將房貸利率優(yōu)惠政策納入到實證分析模型中的缺陷, 把基于微觀基礎(chǔ)獲取的房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)納入到模型中. 結(jié)論如下:
(1) 月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)能夠解釋深圳市房價增速88.41%的變化, 說明這三個因素是影響深圳市房價增速的重要因素.
(2) 城市月度CPI()的對于房價增速()具有顯著的正向影響. 月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點.
(3) 平均付比對于房價增速具有顯著的負向影響. 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點,說明平均付比是非常有效的房價調(diào)控手段.
(4) 房貸利率倍數(shù)對于房價增速具有顯著的負向影響. 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點.
房產(chǎn)稅的出現(xiàn), 會直接導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量下降。無論是熱衷于投資的投機者還是對住房有需求的人群, 均會在此階段放棄購買房產(chǎn)的想法。而對于房產(chǎn)商而言, 由于建設(shè)房產(chǎn)的周期較長, 所以房產(chǎn)開發(fā)商很難在短時間內(nèi)對市場的房產(chǎn)供給量造成改變。當(dāng)市場的需求量下降, 供給量無法發(fā)生變化的時候, 勢必會造成房價下降的情況。因此, 房產(chǎn)稅的征收能夠有效的控制房價上漲, 避免出現(xiàn)房價虛高的情況。
1.2 減少炒房行為
房產(chǎn)稅的征收對象是房屋的持有者。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收并不會增加開發(fā)商建設(shè)房產(chǎn)的投入, 故不會造成開發(fā)商的經(jīng)濟損失。從買房者的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收無疑會直接增加保留房屋的成本, 從而會促使房產(chǎn)持有者將多余的房產(chǎn)投入到市場當(dāng)中。這樣一來, 市場中流通的房產(chǎn)數(shù)量無疑會大幅度的增加, 人民群眾在購買房產(chǎn)時的選擇也會增加。當(dāng)市場中流通房產(chǎn)增加的時候, 房產(chǎn)市場的未來需求量也會隨之下跌, 從而有效控制炒房行為的出現(xiàn)。
1.3 實現(xiàn)社會公平
房產(chǎn)稅的征收無疑會降低社會高收入群體或者資金較為充足群體對于住房的需求量。此類人群購買住房的主要目的并非居住, 而是囤積房產(chǎn)等待房價上漲賣出以賺取差價獲得經(jīng)濟回報。當(dāng)此類人群受到房產(chǎn)稅的限制之后, 普遍會降低對于購買房產(chǎn)的渴望, 進而導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量大幅度的下降。對于沒有房產(chǎn)或者需求房產(chǎn)的人群來說, 房產(chǎn)稅的征收會直接降低此類人群的購房壓力。此外, 征收房產(chǎn)稅會直接增加財政收入, 政府可以使用通過征收房產(chǎn)稅而得到的資金用以建設(shè)保障性住房, 從而滿足社會低收入群體對于房產(chǎn)的需求。因此, 征收房產(chǎn)稅也是實現(xiàn)社會公平, 避免貧富差距過大的一種方式。
2 對于全面實房產(chǎn)稅的建議
2.1 穩(wěn)定房產(chǎn)供給
人民群眾對于房產(chǎn)的需求量長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)是導(dǎo)致房價較高的主要原因之一。因此, 想要控制房價, 避免房價漲幅過高的一方式就是為市場提供穩(wěn)定的房產(chǎn)數(shù)量。從本質(zhì)上講, 房產(chǎn)并不是人民群眾投資賺取金錢的工具, 而應(yīng)當(dāng)是滿足人民群眾對于住房所需的保障所在。因此, 各地方政府應(yīng)當(dāng)重視房產(chǎn)價格過高的問題, 通過稅收等方式來實現(xiàn)對于房價的調(diào)控。同時, 各地方政府應(yīng)當(dāng)加大對于社會保障性住房的投入, 確保市場上的房產(chǎn)數(shù)量能夠滿足人民群眾對于住房的需求。這樣一來, 不僅能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價, 減輕人民群眾買房壓力的目的, 更能推動我國房產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
2.2 根據(jù)存房量征稅
實踐證明, 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策存在一定的缺陷和不足之處, 其覆蓋面積較小, 無法實現(xiàn)全面控制房價的目的。此外, 由于人民群眾的購房順序有先后, 盲目的全面征收房產(chǎn)稅勢必會造成先購房的人群對政府充滿了意見。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候, 應(yīng)當(dāng)采用分層的方式, 并根據(jù)人民群眾的存房量進行征稅。其具體表現(xiàn)為, 優(yōu)先在高中檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 隨后在低檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 并根據(jù)房產(chǎn)持有者所持有的房產(chǎn)數(shù)量對房產(chǎn)持有者進行分級征收房產(chǎn)稅。
2.3 完善征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)
一般來說, 政府征收房產(chǎn)稅的時候都是根據(jù)房產(chǎn)的交易額度來進行征收。這種征收方式存在一定的弊端, 很多房產(chǎn)持有者會虛報房產(chǎn)交易的價格, 從而實現(xiàn)避的目的。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候不僅要參考房屋的交易價格, 更要將房產(chǎn)的評估價格作為征收房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。因此, 政府應(yīng)當(dāng)制定房屋價格評估標(biāo)準(zhǔn), 并牽頭在當(dāng)?shù)爻闪⒎课輧r格評估機構(gòu)。只有這樣, 才能讓房產(chǎn)稅發(fā)揮出自身的作用, 實現(xiàn)控制房價的根本目的。
結(jié)語
綜合來看, 房產(chǎn)稅對于調(diào)控房價有著積極的作用, 因此, 希望房產(chǎn)稅的實行能夠從根本上抑制“炒房”行為, 穩(wěn)定我國的房價。
Kipp K0479.518 安裝支架
Kipp K0389.06x415 彈簧柱塞
Kipp K0493.0118X1000 L=0.18m 鋼管
JUMO-z K0389-06x515
Haug 703011/30-001-000-000-22/000 緊湊型控制器
Mahle ALS050400 Kabel L=3.5m radial，Id：08.8711 NrV94753/33
HAHN+KOLB FILTER CARTRIDGE PI8208 DRG25:E94.090161 濾芯
emecanique 53417150 水泵鉗
Kuka 064580 ZCK E67 AA 限位開關(guān)
JUMO 61322001
JUMO 402050/999
JUMO 902020/10 0-150° 溫度傳感器
Heraeus 202756/15-607-0-82/768 溫度變送器
zimmer END USER:Nanjing Baiyu Electronic Co., Ltd ;automatic production
zimmer HWR80F-B
JUMO HWR80L-B
"Mahle 701140 8888-888-22,AC/DC20..53V,48~63Hz EA "
sprecher+schuh PI 3108 PS 10 77680341"
JUD CA7-30-00-220W
Heraeus SV-95.1-5-01-X-C, SV-95.1-5 15 00170
Heraeus 79961UV 探測器
Kuka 529312 REV F ;100646 09-09-08
IFSYS 180812
Mahle DIN 73378 18*2 ， 10524
HSB PI 0125 SM-L/UM-OS
Hydrower Beta-80-SOS-M-2550-2100-2720-4SA-1
igus DBE2-700 減壓閥
Keller EGLM-08 球面滑動軸承
SKF fluidrohr dip12 70269H p/n:8000222629
SKF 22218EK d=80mm D=160mm 滾珠軸承
Kuka LLTHC 35 A T1 P3 滾珠軸承
KOMET 00182139
KOMET N00 56101 附件
KOMET 14140.028430
KOMET B05 20100 刀具安裝桿
KOMET 14200.0221
KOMET 14120.0460
KOMET 14120.318425
KOMET 13150.0421
igus M31 00032
ENERSYS 1500.068.048
P+F GAZ TP380/1.2V/380AH/HAWKER
P+F V1-G-1.5M-PUR-U-ABG-V1-G 連接電纜
KRACHT UB800-18GM40-E5-V1
KRACHT VCA2FBR1 流量計
JUMO VC0.2-AL2E 流量計
SKF 902003/10-402-1011-1-7-300-104/000
Kytola 32013X
KNOTH VLK-7405-D 流量計
KNOTH 4.4-9972_07 塞子
Hoffman 4.4-9972_06 塞子
Hoffman Aktiver Schraubenschlüssel 300mm
Hoffman HOLEX 418000-300、300mm
H+S AEG A07726-722322
H+S L5000*W50*T0.20 mm
H+S L5000*W50*T0.15 mm
KOBOLD L5000*W50*T0.40 mm
HASKEL TWR-5201090L 溫度開關(guān)
Kirchner 59025 柱塞泵
brinkmann DDW-DS31-DN-PN16-DN100S
INFICON TB25/220+001 潛水泵
HANSA 560-323
H+S PWD 3300/CF-AP../A.D.646
H+S 12.7*0.02mm 14310C-INOX Art.Nr.5010 86 2010R, 20Meter
H+S 12.7*0.07mm 14310C-INOX Art.Nr.5010 86 2010R,10Meter
H+S 12.7*0.08mm 14310C-INOX Art.Nr.5010 86 2010R,10Meter
kistler 12.7*0.1mm 14310C-INOX Art.Nr.5010 86 2010R, 10Meter
Schneider 1698AA5 電纜
HBM XCMD2115L1 限位開關(guān)
BYK-Gardner 1-C9B1 KN
pall see the pic 壓力表
pall HC 3310FGS 40 Z
HPC 16.9600/TC130-E00-0-V
HPC EJR37543
JUMO EJR37545
HUBER+SUHNER 701130/0253-043-02/205
ITOH DENKI SUCOFORM-141 無接頭電纜
ITOH DENKI ACE-CBM-B1200 延長電纜
Spandau EF8PMA150800400V/3
KOLVER PMS30D-350A928 2.2KW with motor 污水泵
pall RAF 38PP/FR/U 電主軸
pall MCS4463PHH
pall 21FC5124-160X800/25m
pall HZ 4741G24TW1 外殼
pall HCA082E0S8Z 濾芯
pall UE619AN20 H
pall UE619AZ20 H（6um）
pall UE310AN20Z 高壓過濾器
pall HC 9100FKZ8Z
pall QR1200N25-G1
pall OF5L10P6N2B05E
TBWOODS HCP50A 38050KC
ICAR NO.3J12
igus MLR25L401003583/I-MK,pls see the pic
Kuka ZFM-3034-37 軸套
Kuka 120420 ME166042 S0 E0 0.5KW
DIT 115926 ME 6011030SO D0 1.5 KW
DIT E60810
SUN F22403 sn06029
asco RDFA-LCV 減壓閥
KETTEN FUCHS EFHT8210D14V 110VDC
KETTEN FUCHS E Connecting link with spring fastener P=15.875mm 10B-1
KETTEN FUCHS ER310 10B-1 L=1.5m
Kemper L Cranked link with split pin ? P=15.875 ? 10B-1
HARTING Fliter 592*592*292 NO:21400
HARTING 19 41 014 2701
HARTING
SCHUNK
igus 30802041 110-SSS-M-1605-350-580-6BL1-1 直線導(dǎo)軌滑塊
zimmer MAT90455657-2M 電纜
HOMMEL 3 800 547 946 GH6140-B
Koenig 1055583107 990 100-550NM 3/4" 1
Intercontec HC2-2.0-A-1 壓力傳感器
Intercontec 60.023.11 4.0MM2
Intercontec 60.195.23 16MM2
Intercontec 61.163.23 16MM2
Intercontec 60.196.23 25MM2
HS-COOLER 60.159.23 25MM2
HS-COOLER KS12-ACN-411 L900 熱交換器
joke KS10-BCV-423B L500 熱交換器
KRACHT 0411305
MANN FILTER VC0.025F8PVOrder No：P.
LIFTKET 4900154321
SICK B13/00X
brinkmann ws4-3d1330 2039063 微型光電傳感器
zimmer TH90/240-390+001
J.D. Neuhaus GG1140NC 夾爪
ORSTA 14200 手閥
emecanique Oil pump ORSTA TGL 17-747407
Kraus & Naimer CA2KN 22B7
Kraus & Naimer KG250T103/D-A082STM 旋鈕開關(guān)
Kraus & Naimer KG80T103/D-A120KL71
Kraus & Naimer KG20T103/D-A226KL51
Kraus & Naimer KG315T103/D-A037STM 旋鈕開關(guān)
Kraus & Naimer KG80T103/D-A120KL71
Kraus & Naimer KG160T103/D-A075STM 旋鈕開關(guān)
Ismet KG250T103/D-A098STM
KEM ISTU 800 700202 變壓器
KEM DMT 01 ATEX E 060 TD-11.C-EX 01022117
KEM JVM04CPW.V.+VHDF
hydac JVM03CPW.V.+DH-B
Dopag ZBE03 插頭/電纜
Dopag Dopag Adjusting Valve 415.01.73
KROMSCHROEDER Adjusting Valve 415.01.73
KROMSCHROEDER DM160Z80-40
HO-Matic AG VAS1 15R/NW
Herion 50065.000.000 (DN65)
Duplomatic S6VH83G009001500 Cat 06591
HARTING 0632110
HARTING
KOSTYRKA HAN64D
parker 5350.030.100 聯(lián)軸器用軸套
Mahle DSD13030VE Nr:1502001 減壓閥
kendrion PI 8630DRG200 濾芯
KRACHT KHM450 電磁鐵
JACOB SPVF25A2F1A02
JACOB 50.616PA7035 , 55-189-91
Bender 50.216PA7035 , 55-190-76
Mahle IRDH375-435 絕緣檢測儀
FEMA PI 3211 SMVST10
Fair-Rite VCM301 壓力傳感器
Fair-Rite 0443146151
HA-Stocker 0461164181
HA-Stocker G-M6-1 MM
Kalinsky Sensor Elektronik G-M6-0.5 MM
Kalinsky Sensor Elektronik TYPE DS2-420 SERIAL-NO.: N 9334 057 Presssure range 0-10 hPa
INGUN TYPE DS1-420 SERIAL-NO N 77655516 Presssure range 700-1100 hPa
INGUN HSS 118 306 200A 15 02 接線端子
INGUN HSS 120 306 230 A 15 02 接線端子
HAUBER KS 113 30 接線端子
Ringfeder 640.16.200.0
Inelta SPANEL RFN7012_25X50-NR.990973 聯(lián)軸器
Rexroth IMA2-LVDT-2.5-B-24V-4-20MA 信號放大器
Rexroth R422101309 電磁閥
JOYNER R422101320 3/2氣動換向閥
Klaschka SDJ-20 /50 J101000200050
KnielSystem-Electronic GmbH LAD-18MG70M8-1S1A/:VAT
Kelpie 581-109-02 電源開關(guān)
Kelpie M29-30-LL 換熱器
HARTING H29-30LL 換熱器
HARTING 09-48-898-9594-010
woehner 09-48-898-9593-030
SQUARE 31306 熔斷器底座
GEFRAN 60129 開關(guān)
KUEBLER IK4A-F-3600-E 1000XXXXS02MOXX 位移傳感器
Infineon 8.0000.5012.0000 插頭
Mahle DZ600N16K
Mahle PI5230 SMX VST6
HACH PI50100-058 NBR/22100RN SMX6
DESCASE 9073 125=010=004
HPI DC-1 過濾器
JUMO please see the pic
Schneider 60000489 溫度控制器
HAHN+KOLB XCKJ110541H29 感應(yīng)傳感器
HOMMEL 50260404 鋁制踏腳凳
HOMMELETAMIC PS50-4-4/20MA 1
egartner 10056742 可編程控制器
egartner DIN 41622 J00042A0919；3 Zeilen
Dopag DIN 41622 J00046A0918；3 Zeilen
Dopag 37.17.016 密封件
Dopag 38.26.114 密封件
Dopag 38.35.223 密封件
Dopag 38.17.013 密封件
Dopag 37.17.024 塑料保護套
Dopag 37.26.115 密封件
Dopag 37.17.030 止回閥
Dopag 37.17.023 止回閥
Dopag 37.17.035 密封件
ksr-kubler 32.26.124 止回閥
JENOPTIK 8.5020.0040.1024.S147 編碼器
speck TKL300/L Nr.243588/121582
speck NPY2051.0040 離心泵
Kytola TOE32-160.0049
Kuka KYTOLA LH-PM12-H Qn=1.8NL/min N2Pe=43.5psi T=70°F08HU
KEOFITT 00-208-642
KTR 400001 容器
Hawo ROTEX GS7 80SH-A 2.8-Φ5,2.8-Φ5 聯(lián)軸器
brinkmann SIZ450
ORSCO FH 615A49+100 潛水泵
ORSCO 1/2DROP (0.05cc) INJECTOR ; 570-10000
Schneider 120F 150PSIG 24VDC; 549-20006
Schneider Type: XCK J167DSC144; Nominal voltage: 240,000 V; Degree of protection: IP66
Grossenbacher Type: XCK_J10513H29; Degree of protection: IP66 限位開關(guān)
HEINZ WELLSCHLAUCH PFA/TFA -NR.1210221-DN=10,L 軟管
HARTING 15649.01.551
P+F han k6/12 插頭
KUEBLER SJ3.5-N 接近開關(guān)
SKF 8.5834SIL.A426.1024;1229303280
P+F PFP-23-2-S1,pls see the pic
ETP VDM100-150-IBS-G2 位置傳感器
Mahle HYLOC PUMP H-11 手動泵
Mahle PI8415 DRG60 濾芯
HEMA PI8645 DRG 200 濾芯
HEMA 10119443 W188166 波紋管
CAMLOC 3X16+2X6(50 meters with connector)
krom schroder 1429L02-1X1BP（Beachten Sie die Form des Hakens） 工件夾具
KAMAT BCU460-3/2WGBS2B1/1
ROEMHELD 7003215 密封套
HO-MATIC Pressure gauge with elbow 0-600 BAR ROEMHELD 9811-017 壓力計
KUHNKE 2040.001.100 密封件
P+F 65.127 NW1.0
kistler KFU8-DW-1.D 轉(zhuǎn)速監(jiān)視器
kistler 9323A/AA
kistler 1631C2 電纜
Habasit 5073A111 信號放大器
ROEMHELD M64S100600Q8-C2
parker 8772-101 氣壓缸
igus HYDRAULIC HOSE 1SN DN5 3/16" article no:2040H-30V10
igus I-PACO-37B The unit is M
igus I-PACO-14B The unit is M
Haug I-BFH-23
Schneider 18.D-70771
FEMA ZBV-M4 發(fā)光模塊
JAKOB PTSrb0101a2 壓力變送器
KabelSchlepp KM270 D1=38G7 D2=48H6
Norgren 0455.030.038.065-10000
Rexroth B73G-3AK-AD3-RMG 過濾器
SCHROFF R422101312 電磁閥
sprecher+schuh 13105029 (PSG224)
hsb-electronics CA 6-140-EI 220V
CAMLOC SIM 5A Art Nr：013034e
kistler KNML8x1.25 螺紋刀片
araymond 911AA1
Desoutter 010174002 止推環(huán)
Desoutter 6153981495 顯示套件
Desoutter 6153978960 套裝齒輪
Desoutter 2050513573 服務(wù)包
Desoutter 6153976690 軸承套件
Desoutter 6155680265 套件換能器
Desoutter 6159110005 套件
Desoutter 6153978930 套裝齒輪
Desoutter 6153978980 套裝齒輪
Desoutter ELS45
JUMO 6153978950 套件軸承
JUMO 202930/10100531997-83/000
HBM 701160/8；TB/TW
HPI PMX-CANTMAN
joycedayton PIAAN2022CL30A01N 齒輪泵
Henkel SER.0944388
LIFTKET 1318732
igus Type：070/58 Serial No：D22189
kistler 06.20.028 50M 塑料拖鏈
festo 6182CAG 壓力傳感器
festo MS4-LR-1/4-D5-AS 減壓閥
festo HE-D-MAXI 減壓閥
festo LR-1/4-D-MINI 減壓閥
festo MFH-5/2-D-3-FR-C 電磁閥
festo LOE-D-MAXI 油霧器
festo LR-1/4-D-7-MINI 減壓閥
festo HE-D-MIDI 流量控制閥
pall JMFH-5/2-D-3-C 電磁閥
pall HC2233FKN20H
Sommer HC2296FKN36H50 濾芯
Sommer GP410XNC-C 夾爪
kistler GP412NO-C 夾爪
Honeywell 6182CANE
Vogel DC1020CL -30200B-C
IWN AEP.UC.01.02
IWN 300-125-002-0;SZ-125/11-C-N-TB
Weisser 300-125-001-0;SZ-125/11-C-N
Weisser L=890 mm Part-No.62624673
Weisser L=388 mm Part-No.62624607
Kuka L=388 mm Part-No.62624606
Kuka 00200655
Kuka 00206039
Kuka 00198616 工業(yè)機器人用主板
Kuka 00161116
CHERRY GmbH 00169213 電源
Schneider G84-4400LUBDE-0 工業(yè)鍵盤
ROEMHELD ASI20MT4I4OR 接口模塊
HACH 1543-553 N24
KUHNKE 21259-15
Sommer SP7810027 流量控制閥
Sommer SF74-90N-C 旋轉(zhuǎn)裝置
Sommer GPD5010NC
城市住宅是一種可交易的商品, 因此城市的房價變化會受到土地供給、 教育和醫(yī)療等公共資源分布、 人口結(jié)構(gòu)、 當(dāng)?shù)厥杖胨健?財稅政策等眾多因素的影響; 并且房產(chǎn)對于居民家庭來說, 又是重要的金融資產(chǎn), 因此城市房價的變化還受到貨幣政策的影響. 在中國, 政府可以通過限購、 限貸、 限售等外部干預(yù)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場, 從而達到減緩房價順周期性的目的. 其中限貸政策工具主要包括平均付比和房貸利率優(yōu)惠政策.
實證研究方面, 眾多學(xué)者把分析的重點放在了宏觀的貨幣政策對于房價波動的作用上. 張小宇發(fā)現(xiàn), 貨幣政策的正向沖擊對房價表現(xiàn)為正向影響[1]. 丁攀等發(fā)現(xiàn), 貨幣供給政策對房價波動有正向調(diào)節(jié)作用, 減少信貸供給特別是房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給, 能有效抑制房地產(chǎn)價格過快上漲; 市場利率水平對房價波動有負向調(diào)節(jié)作用, 提高利率能緊縮流動性, 從而抑制投資性購房需求[2]. 張瑩認為, 在房地產(chǎn)價格波動平緩時, 利率調(diào)控手段更顯溫和; 在房地產(chǎn)價格波動劇烈時, 貨幣供給的調(diào)控效果更佳[3].
近研究城市房價波動的文章多評估行政干預(yù)手段(限購、 限售、 低付比等)的效應(yīng). 黃昕等全面評估了房貸利率、 付比例、 限售強度、 限購強度對熱點城市的房價影響效應(yīng). 結(jié)果表明, 房貸利率的提高、 付比例的提高、 限購和限售強度的增加都能降低房價增長率[4]. 陳旭等發(fā)現(xiàn), 限購政策指數(shù)和限貸政策指數(shù)都與房價增長率顯著負相關(guān)[5]. 卜國琴等認為, 限貸、 提高付比例等政策可較為有效地抑制房產(chǎn)泡沫[6].
現(xiàn)有的文獻在對城市房價變化進行實證研究的時候都忽略了一個非常重要的因素——房貸利率優(yōu)惠政策, 該因素是以房貸利率倍數(shù)的形式體現(xiàn)的. 現(xiàn)實中, 商業(yè)銀行向居民發(fā)放住房按揭款時, 會根據(jù)政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào), 在中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下調(diào)房貸利率. 也就是說, 購房者在申請住房款時面對的并不是基準(zhǔn)的款利率, 而是商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)時的宏觀調(diào)控基調(diào)、 購房人的資質(zhì)、 套房還是二套房等因素進行調(diào)整之后的利率. 許多文獻中直接用央行公布的當(dāng)期基準(zhǔn)利率作為購房者實際承擔(dān)的利率, 這并不符合中國的現(xiàn)實.
在實際操作中, 商業(yè)銀行會根據(jù)居民申請的是套房還是二套房進行不同的利率調(diào)整, 一般套房的款利率倍數(shù)會低于二套房的. 商業(yè)銀行給予購房者的利率上浮或者下調(diào)就體現(xiàn)為房貸利率倍數(shù), 其等于1就意味著居民獲得的房貸利率等于基準(zhǔn)利率, 大于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮, 小于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下調(diào).
房貸利率倍數(shù)會伴隨著購房者整個的貸生涯, 能夠大大影響購房者的貸成本, 是購房者在使用按揭款買房時重點考慮的因素之一, 這在很大程度上能夠直接影響購房者的買房決策. 因此, 考慮城市房價變化的時候, 這個因素是不能忽略的. 然而, 以往卻極難獲取房貸利率倍數(shù)的具體數(shù)據(jù), 主要是因為該數(shù)據(jù)的微觀基礎(chǔ)是商業(yè)銀行所發(fā)放的每一筆住房款, 這是很難統(tǒng)計和監(jiān)測的. 大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展讓城市房貸利率倍數(shù)的數(shù)據(jù)獲取變成了現(xiàn)實, 融360大數(shù)據(jù)研究院每月對熱點城市的商業(yè)銀行發(fā)放的住房款進行監(jiān)測和統(tǒng)計, 使我們的研究能夠獲得真實可靠及時的數(shù)據(jù).
2010年以來, 深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)經(jīng)歷了2010～2014年從緊、 2015年2016年3月寬松、 2016年3月今從緊的情況. 本文利用多元回歸模型對深圳市2016年2月2019年6月的房價變動進行實證研究, 研究區(qū)間剛好開始于2016年3月的從緊基調(diào)開啟前的1個月, 能夠全面研究這一波從緊調(diào)控以來的行情. 本文主要探討政府的限貸政策(平均付比和房貸利率倍數(shù))對于深圳市房價增速的影響效應(yīng), 重點研究在現(xiàn)實中, 房貸利率倍數(shù)是否對深圳市的房價變動有顯著影響.
2、 模型和數(shù)據(jù)
2.1、 數(shù)據(jù)說明
本文采用深圳市2016年2月2019年6月的時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析, 變量及相關(guān)說明如表1所示. 其中, 房價同比增速和城市月度消費者價格指數(shù)(CPI)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站, 平均付比的數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳市人民政府網(wǎng)站公布的政策進行整理, 房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)來源于融360大數(shù)據(jù)研究院.
表1 變量及相關(guān)說明
2.2 、模型構(gòu)建
構(gòu)建多元線性回歸模型模型進行實證分析. 設(shè)定的模型為:
Yt=β0+β1X1t+β2X2t+β3X3t+μt (1)
式(1)中, Yt為當(dāng)月的二手房價格增速, X1t為當(dāng)月的城市CPI, X2t為當(dāng)月的平均付比, X3t為當(dāng)月的房貸利率倍數(shù). CPI能夠很好地衡量通貨膨脹率, 在高通脹的時候, 居民購買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的意愿要更強, 以便進行財富的保值, CPI是影響房價增速的重要因素. 在研究區(qū)間內(nèi), 中國人民銀行公布的款基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化, 因此, 在該模型中不要考慮基準(zhǔn)利率, 只需要考慮房貸利率倍數(shù)即可.
3 、實證結(jié)果
3.1、 模型檢驗
對模型進行OLS估計, D.W=0.966 853. 結(jié)果表明, 模型存在正的一階自相關(guān). 進一步做拉格朗日乘數(shù)檢驗, 取滯后2階, 結(jié)果如表2所示. 可以看出, F檢驗的p=0.008 5, χ2檢驗的p=0.007 5, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 均是拒絕原假設(shè), 認為模型存在序列相關(guān)性.
表2 模型拉格朗日乘數(shù)檢驗的結(jié)果
結(jié)合輔助回歸的結(jié)果發(fā)現(xiàn), 對殘差滯后一階項RESID(-1)進行t檢驗的P值=0.002 7, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 顯著不為零; 而對殘差滯后二階項RESID(-2)進行t檢驗的P=0.428 2, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 沒有通過顯著性檢驗. 因此, 進一步說明了該模型主要存在一階自相關(guān).
3.2、 模型估計結(jié)果
考慮在模型中引入隨機擾動項的一階滯后項AR(1), 利用廣義差分法對模型進行估計, 結(jié)果如表3所示.
表3 模型參數(shù)估計結(jié)果
注: ***代表在1%的水平下顯著; **代表在5%的水平下顯著.
以上結(jié)果可以看出, 利用廣義差分法對模型進行估計, D.W=1.986 828, 大于5%顯著性水平下的上臨界值, 經(jīng)廣義差分變換得到的模型已不存在序列相關(guān)性.
研究區(qū)間內(nèi)深圳市房價增速88.41%的變化可以由月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)這三個因素解釋. 模型的擬合優(yōu)度較好, 可決系數(shù)R2=0.896 0 , 調(diào)整的可決系數(shù)R ? ? ? 2 =0.8841
R?2=0.8841. 其中平均付比和房貸利率倍數(shù)都是信貸政策因素, 說明信貸因素對于房價增速的變化影響比較大, 限貸政策能夠很好地調(diào)控房地產(chǎn)市場.
城市月度CPI(X1)對于房價增速(Y)具有顯著的正向影響. 城市月度CPI(X1)的系數(shù)為3.1824, 并且通過了5%顯著性水平下的檢驗, 說明研究區(qū)間內(nèi)月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點. 這與理論相一致, CPI反映了通貨膨脹水平, 在高通脹的環(huán)境下, 資產(chǎn)價格會上升, 居民傾向于購買房產(chǎn)等規(guī)避財富的損失, 會進一步促進房價的增長, 疊加效應(yīng)下, CPI的上升會大大促進房產(chǎn)價格增速的提高.
平均付比(X2)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 平均付比是政府限制房產(chǎn)價格增長過快的重要外部政策工具, 預(yù)期通過提高付比, 能夠抑制過快增長的房價. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點. 事實證明, 該工具能夠很好地實現(xiàn)政策預(yù)期, 尤其是在房價增長高速不下的時候使用該工具能夠有效地減緩房價增長的腳步.
房貸利率倍數(shù)(X3)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 商業(yè)銀行通過控制房貸利率倍數(shù)影響購房成本, 進而影響購房者的積極性和房價增長. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點. 這符合理論, 提高房貸利率倍數(shù)會增加購房成本, 進而抑制購房者的積極性并減緩房價增長.
4、 結(jié)論
本文采用2016年2月2019年6月深圳市的月度數(shù)據(jù)建立多元回歸模型實證分析平均付比和房貸利率倍數(shù)對于深圳市房價變動的影響, 本研究突破以往文獻無法將房貸利率優(yōu)惠政策納入到實證分析模型中的缺陷, 把基于微觀基礎(chǔ)獲取的房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)納入到模型中. 結(jié)論如下:
(1) 月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)能夠解釋深圳市房價增速88.41%的變化, 說明這三個因素是影響深圳市房價增速的重要因素.
(2) 城市月度CPI()的對于房價增速()具有顯著的正向影響. 月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點.
(3) 平均付比對于房價增速具有顯著的負向影響. 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點,說明平均付比是非常有效的房價調(diào)控手段.
(4) 房貸利率倍數(shù)對于房價增速具有顯著的負向影響. 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點.
房產(chǎn)稅的出現(xiàn), 會直接導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量下降。無論是熱衷于投資的投機者還是對住房有需求的人群, 均會在此階段放棄購買房產(chǎn)的想法。而對于房產(chǎn)商而言, 由于建設(shè)房產(chǎn)的周期較長, 所以房產(chǎn)開發(fā)商很難在短時間內(nèi)對市場的房產(chǎn)供給量造成改變。當(dāng)市場的需求量下降, 供給量無法發(fā)生變化的時候, 勢必會造成房價下降的情況。因此, 房產(chǎn)稅的征收能夠有效的控制房價上漲, 避免出現(xiàn)房價虛高的情況。
1.2 減少炒房行為
房產(chǎn)稅的征收對象是房屋的持有者。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收并不會增加開發(fā)商建設(shè)房產(chǎn)的投入, 故不會造成開發(fā)商的經(jīng)濟損失。從買房者的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收無疑會直接增加保留房屋的成本, 從而會促使房產(chǎn)持有者將多余的房產(chǎn)投入到市場當(dāng)中。這樣一來, 市場中流通的房產(chǎn)數(shù)量無疑會大幅度的增加, 人民群眾在購買房產(chǎn)時的選擇也會增加。當(dāng)市場中流通房產(chǎn)增加的時候, 房產(chǎn)市場的未來需求量也會隨之下跌, 從而有效控制炒房行為的出現(xiàn)。
1.3 實現(xiàn)社會公平
房產(chǎn)稅的征收無疑會降低社會高收入群體或者資金較為充足群體對于住房的需求量。此類人群購買住房的主要目的并非居住, 而是囤積房產(chǎn)等待房價上漲賣出以賺取差價獲得經(jīng)濟回報。當(dāng)此類人群受到房產(chǎn)稅的限制之后, 普遍會降低對于購買房產(chǎn)的渴望, 進而導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量大幅度的下降。對于沒有房產(chǎn)或者需求房產(chǎn)的人群來說, 房產(chǎn)稅的征收會直接降低此類人群的購房壓力。此外, 征收房產(chǎn)稅會直接增加財政收入, 政府可以使用通過征收房產(chǎn)稅而得到的資金用以建設(shè)保障性住房, 從而滿足社會低收入群體對于房產(chǎn)的需求。因此, 征收房產(chǎn)稅也是實現(xiàn)社會公平, 避免貧富差距過大的一種方式。
2 對于全面實房產(chǎn)稅的建議
2.1 穩(wěn)定房產(chǎn)供給
人民群眾對于房產(chǎn)的需求量長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)是導(dǎo)致房價較高的主要原因之一。因此, 想要控制房價, 避免房價漲幅過高的一方式就是為市場提供穩(wěn)定的房產(chǎn)數(shù)量。從本質(zhì)上講, 房產(chǎn)并不是人民群眾投資賺取金錢的工具, 而應(yīng)當(dāng)是滿足人民群眾對于住房所需的保障所在。因此, 各地方政府應(yīng)當(dāng)重視房產(chǎn)價格過高的問題, 通過稅收等方式來實現(xiàn)對于房價的調(diào)控。同時, 各地方政府應(yīng)當(dāng)加大對于社會保障性住房的投入, 確保市場上的房產(chǎn)數(shù)量能夠滿足人民群眾對于住房的需求。這樣一來, 不僅能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價, 減輕人民群眾買房壓力的目的, 更能推動我國房產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
2.2 根據(jù)存房量征稅
實踐證明, 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策存在一定的缺陷和不足之處, 其覆蓋面積較小, 無法實現(xiàn)全面控制房價的目的。此外, 由于人民群眾的購房順序有先后, 盲目的全面征收房產(chǎn)稅勢必會造成先購房的人群對政府充滿了意見。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候, 應(yīng)當(dāng)采用分層的方式, 并根據(jù)人民群眾的存房量進行征稅。其具體表現(xiàn)為, 優(yōu)先在高中檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 隨后在低檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 并根據(jù)房產(chǎn)持有者所持有的房產(chǎn)數(shù)量對房產(chǎn)持有者進行分級征收房產(chǎn)稅。
2.3 完善征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)
一般來說, 政府征收房產(chǎn)稅的時候都是根據(jù)房產(chǎn)的交易額度來進行征收。這種征收方式存在一定的弊端, 很多房產(chǎn)持有者會虛報房產(chǎn)交易的價格, 從而實現(xiàn)避的目的。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候不僅要參考房屋的交易價格, 更要將房產(chǎn)的評估價格作為征收房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。因此, 政府應(yīng)當(dāng)制定房屋價格評估標(biāo)準(zhǔn), 并牽頭在當(dāng)?shù)爻闪⒎课輧r格評估機構(gòu)。只有這樣, 才能讓房產(chǎn)稅發(fā)揮出自身的作用, 實現(xiàn)控制房價的根本目的。
結(jié)語
綜合來看, 房產(chǎn)稅對于調(diào)控房價有著積極的作用, 因此, 希望房產(chǎn)稅的實行能夠從根本上抑制“炒房”行為, 穩(wěn)定我國的房價。
IBC GD1708NC-B 抓手
KTR BSBU40QB98.M
Hydrower KTR PRD268 NBR 90-067.800
KUEBLER SV-E4-W2 油壓傳動閥
IRT BGU-1SIL Schaltverhalten:bistabil Switch BGU-1SIL Magnetschalter Typ Magnet Switc
IRT FHE-17-IRT-714014 電腦控制板
SKF HE-IRT-711368 接線端子
Habasit LBBR10-2LS 線性單位
Habasit A-5 9605mm,290mm 7B009462
HYDROTECHNIK A-5 9243mm,180mm 7B009600
HYDROTECHNIK 3885-03-35.00
HBM 3107-00-28.00 流量傳感器
HBM 1-SLB700A
JACOB LY11-3 電阻應(yīng)變片
zimmer CCR8ASTAZ1JS
Mahle MFS2045KHC 感應(yīng)傳感器
Mahle PI30025-012 濾芯
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binder Servocop 2692073 S033384/S059322 快門氣缸
HOMMEL 86 02109E00 A.Nr. P033774/AD 電磁離合器
Schneider 243356 接口模塊
Schneider BCH2HF0733CF5C 電機
Schneider BCH2LD0433CA5C 電機
igus BCH2HF0733CA5C 電機
Vogel 1400.050.048.0/68 links=2264.4 拖鏈
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HARTING A0200-006-C (Cable300mm）+AK32.1 2m
HARTING 19 12 008 0526
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HARTING 09 33 000 6107 插頭
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HARTING 19 62 810 0427
igus 19 62 810 0596
igus GSM-2022-15 軸套
HARTING GSM-1820-15 軸套
PULSAFEEDER 插頭
JUMO Z944954-40 MODEL：880-S-E LPH:78.80 BARS:24.80
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Krohne 401.09.01 計量閥
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araymond NF 83/4B-11 242752201-0040
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"Kempchen G-St-B-WL 75-54"" FKM/steel galvanized flange ASME 16.47B "
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"Kempchen G-St-B-WL 150-32"" FKM/steel galvanized flange ASME 16.47B "
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KTR RADEX-N 168 聯(lián)軸器
KTR RADEX-N 208 聯(lián)軸器
KUEBLER RADEX-N 156 聯(lián)軸器
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SICK BEF-KK-W45 2011436 1
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HIRSCHMANN MA 100t/1000 Nr.16100061000
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igus AIN1/410ca-1.60-115/230VAC 自動控制器
Haff & Schneider H4-42.362.300.0 8000mm
Fraba 359500 3D尋邊器
KOPF GmbH OCD-S101G-1213-C100-ERW
KAPP 070 010 240 接口模塊
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INFICON AJ00105
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brinkmann 4SPBR0SM-F08414 泵用葉輪
KNF NEUBERGER TS22/110-X+191
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brinkmann AWDCE 118 ：112 153 011 熒光燈
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Kuka R185343210 線性滑塊
igus KSD1-64 E93DA143I4B531
igus IGUS CF300.UL.350.01.D 600/1000V 1*35
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brinkmann CF10.10.02 600/1000V 2*1
brinkmann 4LARA0GS-F04654 泵用葉輪
IHSE 4DESA0GJ-F05536
HBM K455-1W;DVXI/LC:LocalUnit 數(shù)字擴展器
Kistler Instrumente GmbH K-T40FM-03OR-MF-S-M-DU2-0-H
kistler KSM313720-15 配件
SICK 1632C5
Intercontec WL24-2B 230 緊湊型光電傳感器
Intercontec DSTA001NN0074 0001 000 FSP090-RSCA 插頭
Intercontec 60.104.23 自動控制器
Intercontec DEGA003NN0000 0001 000 插頭
Innse-Berardi spa 61.115.23 自動控制器
IBS P01K01 ATLAS 2G-F Clamping unit A750178-SPI 17M 508=TRA
GARANT IBSPW110(7428900)sn=10mm 電位微型傳感器
Norgren Art.no 656050 60 扭矩扳手
Norgren CQM/22354/3/22、G1、ISO-Gr.、3
Hosco CQM/22354/3/21 閥門附件
Hosco FEPM 8*5
speck FEPM 6*4
Duplomatic npy-2051.0538 離心泵
MTL 0425814 N6 POLI-MAT2M 123033 液壓馬達
Schnorr MTL5510 接口模塊
Schnorr VS6-A2
Schneider VS6-FSt-mechZn 密封件
Hydrower VJDSUDTGAV62M 軟件
Kerb-Konus 107553K16S-40 橡膠制膨脹節(jié)
haewa M12 SI.302.200.120.160
城市住宅是一種可交易的商品, 因此城市的房價變化會受到土地供給、 教育和醫(yī)療等公共資源分布、 人口結(jié)構(gòu)、 當(dāng)?shù)厥杖胨健?財稅政策等眾多因素的影響; 并且房產(chǎn)對于居民家庭來說, 又是重要的金融資產(chǎn), 因此城市房價的變化還受到貨幣政策的影響. 在中國, 政府可以通過限購、 限貸、 限售等外部干預(yù)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場, 從而達到減緩房價順周期性的目的. 其中限貸政策工具主要包括平均付比和房貸利率優(yōu)惠政策.
實證研究方面, 眾多學(xué)者把分析的重點放在了宏觀的貨幣政策對于房價波動的作用上. 張小宇發(fā)現(xiàn), 貨幣政策的正向沖擊對房價表現(xiàn)為正向影響[1]. 丁攀等發(fā)現(xiàn), 貨幣供給政策對房價波動有正向調(diào)節(jié)作用, 減少信貸供給特別是房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給, 能有效抑制房地產(chǎn)價格過快上漲; 市場利率水平對房價波動有負向調(diào)節(jié)作用, 提高利率能緊縮流動性, 從而抑制投資性購房需求[2]. 張瑩認為, 在房地產(chǎn)價格波動平緩時, 利率調(diào)控手段更顯溫和; 在房地產(chǎn)價格波動劇烈時, 貨幣供給的調(diào)控效果更佳[3].
近研究城市房價波動的文章多評估行政干預(yù)手段(限購、 限售、 低付比等)的效應(yīng). 黃昕等全面評估了房貸利率、 付比例、 限售強度、 限購強度對熱點城市的房價影響效應(yīng). 結(jié)果表明, 房貸利率的提高、 付比例的提高、 限購和限售強度的增加都能降低房價增長率[4]. 陳旭等發(fā)現(xiàn), 限購政策指數(shù)和限貸政策指數(shù)都與房價增長率顯著負相關(guān)[5]. 卜國琴等認為, 限貸、 提高付比例等政策可較為有效地抑制房產(chǎn)泡沫[6].
現(xiàn)有的文獻在對城市房價變化進行實證研究的時候都忽略了一個非常重要的因素——房貸利率優(yōu)惠政策, 該因素是以房貸利率倍數(shù)的形式體現(xiàn)的. 現(xiàn)實中, 商業(yè)銀行向居民發(fā)放住房按揭款時, 會根據(jù)政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào), 在中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下調(diào)房貸利率. 也就是說, 購房者在申請住房款時面對的并不是基準(zhǔn)的款利率, 而是商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)時的宏觀調(diào)控基調(diào)、 購房人的資質(zhì)、 套房還是二套房等因素進行調(diào)整之后的利率. 許多文獻中直接用央行公布的當(dāng)期基準(zhǔn)利率作為購房者實際承擔(dān)的利率, 這并不符合中國的現(xiàn)實.
在實際操作中, 商業(yè)銀行會根據(jù)居民申請的是套房還是二套房進行不同的利率調(diào)整, 一般套房的款利率倍數(shù)會低于二套房的. 商業(yè)銀行給予購房者的利率上浮或者下調(diào)就體現(xiàn)為房貸利率倍數(shù), 其等于1就意味著居民獲得的房貸利率等于基準(zhǔn)利率, 大于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮, 小于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下調(diào).
房貸利率倍數(shù)會伴隨著購房者整個的貸生涯, 能夠大大影響購房者的貸成本, 是購房者在使用按揭款買房時重點考慮的因素之一, 這在很大程度上能夠直接影響購房者的買房決策. 因此, 考慮城市房價變化的時候, 這個因素是不能忽略的. 然而, 以往卻極難獲取房貸利率倍數(shù)的具體數(shù)據(jù), 主要是因為該數(shù)據(jù)的微觀基礎(chǔ)是商業(yè)銀行所發(fā)放的每一筆住房款, 這是很難統(tǒng)計和監(jiān)測的. 大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展讓城市房貸利率倍數(shù)的數(shù)據(jù)獲取變成了現(xiàn)實, 融360大數(shù)據(jù)研究院每月對熱點城市的商業(yè)銀行發(fā)放的住房款進行監(jiān)測和統(tǒng)計, 使我們的研究能夠獲得真實可靠及時的數(shù)據(jù).
2010年以來, 深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)經(jīng)歷了2010～2014年從緊、 2015年2016年3月寬松、 2016年3月今從緊的情況. 本文利用多元回歸模型對深圳市2016年2月2019年6月的房價變動進行實證研究, 研究區(qū)間剛好開始于2016年3月的從緊基調(diào)開啟前的1個月, 能夠全面研究這一波從緊調(diào)控以來的行情. 本文主要探討政府的限貸政策(平均付比和房貸利率倍數(shù))對于深圳市房價增速的影響效應(yīng), 重點研究在現(xiàn)實中, 房貸利率倍數(shù)是否對深圳市的房價變動有顯著影響.
2、 模型和數(shù)據(jù)
2.1、 數(shù)據(jù)說明
本文采用深圳市2016年2月2019年6月的時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析, 變量及相關(guān)說明如表1所示. 其中, 房價同比增速和城市月度消費者價格指數(shù)(CPI)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站, 平均付比的數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳市人民政府網(wǎng)站公布的政策進行整理, 房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)來源于融360大數(shù)據(jù)研究院.
表1 變量及相關(guān)說明
2.2 、模型構(gòu)建
構(gòu)建多元線性回歸模型模型進行實證分析. 設(shè)定的模型為:
Yt=β0+β1X1t+β2X2t+β3X3t+μt (1)
式(1)中, Yt為當(dāng)月的二手房價格增速, X1t為當(dāng)月的城市CPI, X2t為當(dāng)月的平均付比, X3t為當(dāng)月的房貸利率倍數(shù). CPI能夠很好地衡量通貨膨脹率, 在高通脹的時候, 居民購買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的意愿要更強, 以便進行財富的保值, CPI是影響房價增速的重要因素. 在研究區(qū)間內(nèi), 中國人民銀行公布的款基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化, 因此, 在該模型中不要考慮基準(zhǔn)利率, 只需要考慮房貸利率倍數(shù)即可.
3 、實證結(jié)果
3.1、 模型檢驗
對模型進行OLS估計, D.W=0.966 853. 結(jié)果表明, 模型存在正的一階自相關(guān). 進一步做拉格朗日乘數(shù)檢驗, 取滯后2階, 結(jié)果如表2所示. 可以看出, F檢驗的p=0.008 5, χ2檢驗的p=0.007 5, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 均是拒絕原假設(shè), 認為模型存在序列相關(guān)性.
表2 模型拉格朗日乘數(shù)檢驗的結(jié)果
結(jié)合輔助回歸的結(jié)果發(fā)現(xiàn), 對殘差滯后一階項RESID(-1)進行t檢驗的P值=0.002 7, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 顯著不為零; 而對殘差滯后二階項RESID(-2)進行t檢驗的P=0.428 2, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 沒有通過顯著性檢驗. 因此, 進一步說明了該模型主要存在一階自相關(guān).
3.2、 模型估計結(jié)果
考慮在模型中引入隨機擾動項的一階滯后項AR(1), 利用廣義差分法對模型進行估計, 結(jié)果如表3所示.
表3 模型參數(shù)估計結(jié)果
注: ***代表在1%的水平下顯著; **代表在5%的水平下顯著.
以上結(jié)果可以看出, 利用廣義差分法對模型進行估計, D.W=1.986 828, 大于5%顯著性水平下的上臨界值, 經(jīng)廣義差分變換得到的模型已不存在序列相關(guān)性.
研究區(qū)間內(nèi)深圳市房價增速88.41%的變化可以由月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)這三個因素解釋. 模型的擬合優(yōu)度較好, 可決系數(shù)R2=0.896 0 , 調(diào)整的可決系數(shù)R ? ? ? 2 =0.8841
R?2=0.8841. 其中平均付比和房貸利率倍數(shù)都是信貸政策因素, 說明信貸因素對于房價增速的變化影響比較大, 限貸政策能夠很好地調(diào)控房地產(chǎn)市場.
城市月度CPI(X1)對于房價增速(Y)具有顯著的正向影響. 城市月度CPI(X1)的系數(shù)為3.1824, 并且通過了5%顯著性水平下的檢驗, 說明研究區(qū)間內(nèi)月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點. 這與理論相一致, CPI反映了通貨膨脹水平, 在高通脹的環(huán)境下, 資產(chǎn)價格會上升, 居民傾向于購買房產(chǎn)等規(guī)避財富的損失, 會進一步促進房價的增長, 疊加效應(yīng)下, CPI的上升會大大促進房產(chǎn)價格增速的提高.
平均付比(X2)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 平均付比是政府限制房產(chǎn)價格增長過快的重要外部政策工具, 預(yù)期通過提高付比, 能夠抑制過快增長的房價. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點. 事實證明, 該工具能夠很好地實現(xiàn)政策預(yù)期, 尤其是在房價增長高速不下的時候使用該工具能夠有效地減緩房價增長的腳步.
房貸利率倍數(shù)(X3)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 商業(yè)銀行通過控制房貸利率倍數(shù)影響購房成本, 進而影響購房者的積極性和房價增長. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點. 這符合理論, 提高房貸利率倍數(shù)會增加購房成本, 進而抑制購房者的積極性并減緩房價增長.
4、 結(jié)論
本文采用2016年2月2019年6月深圳市的月度數(shù)據(jù)建立多元回歸模型實證分析平均付比和房貸利率倍數(shù)對于深圳市房價變動的影響, 本研究突破以往文獻無法將房貸利率優(yōu)惠政策納入到實證分析模型中的缺陷, 把基于微觀基礎(chǔ)獲取的房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)納入到模型中. 結(jié)論如下:
(1) 月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)能夠解釋深圳市房價增速88.41%的變化, 說明這三個因素是影響深圳市房價增速的重要因素.
(2) 城市月度CPI()的對于房價增速()具有顯著的正向影響. 月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點.
(3) 平均付比對于房價增速具有顯著的負向影響. 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點,說明平均付比是非常有效的房價調(diào)控手段.
(4) 房貸利率倍數(shù)對于房價增速具有顯著的負向影響. 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點.
房產(chǎn)稅的出現(xiàn), 會直接導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量下降。無論是熱衷于投資的投機者還是對住房有需求的人群, 均會在此階段放棄購買房產(chǎn)的想法。而對于房產(chǎn)商而言, 由于建設(shè)房產(chǎn)的周期較長, 所以房產(chǎn)開發(fā)商很難在短時間內(nèi)對市場的房產(chǎn)供給量造成改變。當(dāng)市場的需求量下降, 供給量無法發(fā)生變化的時候, 勢必會造成房價下降的情況。因此, 房產(chǎn)稅的征收能夠有效的控制房價上漲, 避免出現(xiàn)房價虛高的情況。
1.2 減少炒房行為
房產(chǎn)稅的征收對象是房屋的持有者。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收并不會增加開發(fā)商建設(shè)房產(chǎn)的投入, 故不會造成開發(fā)商的經(jīng)濟損失。從買房者的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收無疑會直接增加保留房屋的成本, 從而會促使房產(chǎn)持有者將多余的房產(chǎn)投入到市場當(dāng)中。這樣一來, 市場中流通的房產(chǎn)數(shù)量無疑會大幅度的增加, 人民群眾在購買房產(chǎn)時的選擇也會增加。當(dāng)市場中流通房產(chǎn)增加的時候, 房產(chǎn)市場的未來需求量也會隨之下跌, 從而有效控制炒房行為的出現(xiàn)。
1.3 實現(xiàn)社會公平
房產(chǎn)稅的征收無疑會降低社會高收入群體或者資金較為充足群體對于住房的需求量。此類人群購買住房的主要目的并非居住, 而是囤積房產(chǎn)等待房價上漲賣出以賺取差價獲得經(jīng)濟回報。當(dāng)此類人群受到房產(chǎn)稅的限制之后, 普遍會降低對于購買房產(chǎn)的渴望, 進而導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量大幅度的下降。對于沒有房產(chǎn)或者需求房產(chǎn)的人群來說, 房產(chǎn)稅的征收會直接降低此類人群的購房壓力。此外, 征收房產(chǎn)稅會直接增加財政收入, 政府可以使用通過征收房產(chǎn)稅而得到的資金用以建設(shè)保障性住房, 從而滿足社會低收入群體對于房產(chǎn)的需求。因此, 征收房產(chǎn)稅也是實現(xiàn)社會公平, 避免貧富差距過大的一種方式。
2 對于全面實房產(chǎn)稅的建議
2.1 穩(wěn)定房產(chǎn)供給
人民群眾對于房產(chǎn)的需求量長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)是導(dǎo)致房價較高的主要原因之一。因此, 想要控制房價, 避免房價漲幅過高的一方式就是為市場提供穩(wěn)定的房產(chǎn)數(shù)量。從本質(zhì)上講, 房產(chǎn)并不是人民群眾投資賺取金錢的工具, 而應(yīng)當(dāng)是滿足人民群眾對于住房所需的保障所在。因此, 各地方政府應(yīng)當(dāng)重視房產(chǎn)價格過高的問題, 通過稅收等方式來實現(xiàn)對于房價的調(diào)控。同時, 各地方政府應(yīng)當(dāng)加大對于社會保障性住房的投入, 確保市場上的房產(chǎn)數(shù)量能夠滿足人民群眾對于住房的需求。這樣一來, 不僅能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價, 減輕人民群眾買房壓力的目的, 更能推動我國房產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
2.2 根據(jù)存房量征稅
實踐證明, 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策存在一定的缺陷和不足之處, 其覆蓋面積較小, 無法實現(xiàn)全面控制房價的目的。此外, 由于人民群眾的購房順序有先后, 盲目的全面征收房產(chǎn)稅勢必會造成先購房的人群對政府充滿了意見。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候, 應(yīng)當(dāng)采用分層的方式, 并根據(jù)人民群眾的存房量進行征稅。其具體表現(xiàn)為, 優(yōu)先在高中檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 隨后在低檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 并根據(jù)房產(chǎn)持有者所持有的房產(chǎn)數(shù)量對房產(chǎn)持有者進行分級征收房產(chǎn)稅。
2.3 完善征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)
一般來說, 政府征收房產(chǎn)稅的時候都是根據(jù)房產(chǎn)的交易額度來進行征收。這種征收方式存在一定的弊端, 很多房產(chǎn)持有者會虛報房產(chǎn)交易的價格, 從而實現(xiàn)避的目的。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候不僅要參考房屋的交易價格, 更要將房產(chǎn)的評估價格作為征收房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。因此, 政府應(yīng)當(dāng)制定房屋價格評估標(biāo)準(zhǔn), 并牽頭在當(dāng)?shù)爻闪⒎课輧r格評估機構(gòu)。只有這樣, 才能讓房產(chǎn)稅發(fā)揮出自身的作用, 實現(xiàn)控制房價的根本目的。
結(jié)語
綜合來看, 房產(chǎn)稅對于調(diào)控房價有著積極的作用, 因此, 希望房產(chǎn)稅的實行能夠從根本上抑制“炒房”行為, 穩(wěn)定我國的房價。
KRIZ axis for "2671-0200-01-00" We only need the axis
Mahle IN5-8HTPS 接近開關(guān)
Ronzio PI8245 DRG25 濾芯
P+F 02ZCG06L434D 齒輪泵
Knoll AVM58N-032K1R0BN-1213 編碼器
SICK TKS-25-60-T-G
KEM WE100-2N1432
P+F SRZ40KI.E.V (Range:0.4-40L,with Transmitter:WT.02-R ,4-20ma)
pall UB300-18GM40-E5-V1 超聲波傳感器
PCH FLA-480-A 過濾器
HAHN+KOLB 1106 Mk2,Spec.CHF 5172,BW:10-1000HZ,FS:20mm/s,S/N:PCH1106-201234184 include cable
HAHN+KOLB 11026316 麻花鉆
HAHN+KOLB 11026371 麻花鉆
Schneider 11026326 麻花鉆
igus LC1D09 AC220V 接觸器
Schneider 02726 m igus chainflex cf10.02.08(8*0.25)c ce m k/ef
Schneider BRS368W131ACA 步進電機
SKF 140 DRA 840 00，RELAY OUT
Klaschka SY510M Y型直立式軸承座
Bender EOKLRONIK +AUTOMATION NAS/L-M/8R9-11 SACH NR 13.12-04 U=8...30VDC Imaxna=25ma SN<1mm F=0-25KHZ
atorn IRDH275-435/B91065100
NORGEN-KIP INC 71026262 螺絲刀
hilscher KIP INC U147016-02
woehner CIFX 50-RE 通訊模塊
SELET LTS-2 SEE THE PICTURE
Sommer B0181NOC5-SP106 接近開關(guān)
Kerb-Konus 7.51.42.74.9 M10x1H
HAINBUCH M10 SI.302.200.100.160
JOUKA 2099/0004 法蘭
Krohne J065/055AVO/L65-T14-V-PP 球閥
Herion OPTIFLUX2100/DN65PN1.6
Herion DYG10NA80007100
zimmer DYG10NA63007100
Krohne MBPS4502DS1-02 工件夾具
pall OPTIWAVE 6300C 液位計
pall HC9604FCS8H
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KNOTH UE310AP13Z
Integral filter◇element/2.2-DF-88-22◇8μm
igus SLA-6-100/032 1010621 流量控制閥
KUEBLER CF130.07.02.UL(2*0.75mm2) 300m
Klaschka 8.5823.3831.1024 編碼器
Kytola AIN1/410ca-1.60 24v 3115406964
SICK VLK-7410-D 2~10L/MIN
Kytola DME4000-212 1029790
Haberkorn VLK-7410 -D 2~10L/MIN
Haberkorn Norm DIN 3771 / ISO 3601 /DIN ISO 1629 ?35.00 x 3.00mm
IKA STO 6 TNN ?19x9.8x10
IKA Distance ring,S094751
IKA O-ring 101,32x1,78 FEP/FPM,T043764
IKA Quick connector CK-1/8-PK-6,S102602
IKA Rotor 6F,U076522
CAMLOC Temperature sensor PTC 155℃,U065981
CAMLOC 15S11-1CJ 緊固件
CAMLOC 15S1-11-1AD 緊固件
CAMLOC 15S11-1CJ 緊固件
SITI 15S1-11-1AD 緊固件
KISSLING riduttore-i30-7e5a1.prt
HBM 65.F16.101R FR DIN 43693 感應(yīng)傳感器
KEM TOP-Z30A/100 N 傳感器
HYDROKOMP SRZ 100 KL.E.V 流量計
Hillesheim The seal kit is for KM-460.5-N001
INTZA SN:178720
Knoll D4-D0,5 L=200mm
enraf TG40-36/15533
kistler L30
speck 1995A5 連接電纜
Hosco GY0284H310-30007 No.37253
Vogel 1414-SG-90 管接頭
Vogel DIN 73378-4*0.85-PA12PH-WILLY 3.6MPa
P+F 342-5VS-44000-ZZ 油分配器
P+F RVI78N-10CK2A31N-1000 編碼器
Jahns FVM58N-011K2R3GN-1213 編碼器
KNARR JXT-02-2M-VR-160-N MS
KNARR 37418/3.5-100 芯銷
KNARR 72100/G1/2"-400 管接頭
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festo 72100/M16x1.5-150
SKF 196064
KEB LWHV 15*2000
Hausmann 00F50C0-0020 適配器
Isoloc BAUREIHE 131 / N/A GR. 60 X 90 / 60/
herose NT-160/IPL17 /41605 F= 40000N MAX/
herose 01321.5060.001
JACOB 06388.1004.6000 Set pressure :1.6Mpa 安全閥
JACOB 12082903 密封件
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Rexroth 5544D
pall 3842525867
pall UE210AP13Z 濾芯
PFANNENBERG RCA 218MZ091Z 壓差指示器
H.TEAM DS10-SIL 蜂鳴器
Krohne 0941UNC601-RS50-204/0,3m 插頭
Haug BATCHFLUX 5500C,IP69K,Rev:KR1,DN10mm/3/8inch,Pmax:16bar,17-31VDC,4W,ER2.1.6,Output:0-1000Hz;0-0.10L/s 流量計
Hillesheim 01.7780.220 EN-SL
HUBA Typ.HT 43-20P;Sn:178724 溫度控制器
pall 5436/699.917215040/IN:8-33VDC/P:0-5000; MAX：-400/+100000Pa/out:4-20MA
pall PFC831450HCP
ROEMHELD HC8314FCP16H
hilscher 1297130120 液壓缸
WIN NT100-DP-RS/+ML
item 990695 電氣焊槍
ELCOM 0.0.406.33 導(dǎo)軌型材
item 0.0.265.29 導(dǎo)軌型材
SHIMPO 0.0.432.84 配件
HAINBUCH VRSF-35E-19DC19 齒輪箱
Sommer SK65BZIG-32,5_L53 10954.3299.004.301 工件夾具
Interface SW74D4-C 氣動執(zhí)行器
speck 1210AJ-50KN 負荷傳感器
pall CY-4281.0531 離心泵
SKF HFU660CAS010JU 過濾器
igus 2211EC;3460
Sika 35.1.1 拖鏈
Habasit VH780NN 220VAC 15A IP65
Habasit 051 MAT-02H 17*960 機帶
Habasit 051 MAT-02H 20*994 機帶
Vogel 051 MAT-02H 20*512 機帶
Hydr-APP WS32-2/230 浮球開關(guān)
kistler PHC 1-1.2-D 齒輪泵
HYDROKOMP 2829D01 數(shù)據(jù)采集器
Rexroth D-460-5-002 O型圈
KNF R911311065 FCS01.1E-W0011-A-04-NNBV 變頻器
PFANNENBERG NF1.25RPDCB--4A 微型隔膜液體泵
UMBRA WBS 24 VDC GELB
Kleinwaechter RELPACE THK DIK3206-8 total length 650mm
IEMCA EFM-022-CPS 靜電場測試儀
Schneider 060152301 D=23MM 旋轉(zhuǎn)軸套
JUMO LS1D32 接口模塊
asco RTD902005_10-386-1001_1_6_137-104-03-5000-310,315,317 溫度控制器
Spandau EF8551A002 MS
SCHUNK DB63.2250+140 0000956398
CEAG 30802041 110-SSS-M-1605-350-580-6BL1-1 直線導(dǎo)軌滑塊
Sommer GHG4118300R0001
IONTIS GP240-BAC136254AF 夾爪
KUEBLER E3010-224-15 主動放電電極
JUMO 8.5863.2000.G323.S043 code：Gray 13 bit ST/12 bit MT 10-30VDC 50mA
Mahle 902004/ 20-380-1003-1-8-75-104-26
Hasco PI 8405 DGR 60 V2A/K99 accuracy 60μm
Norgren Z811/9/G1/4
Rexroth cylinder PCA/182100/M/50 ￠100mm P1-16bar
HY-LOK VT-VPCD-1-15/V0/1-P-1;R901089559 信號放大器
Mahle Safety valve [RV2F-8N 316 6000PSI thread 1 / 2NPT]
Sommer HC 6
HARTING GP75S
Kuka Ha-VIS sCon 3100-A Nr.20761101000 以太網(wǎng)交換機
Herion 113071
"Dopag 8240600.9101.02400 P3 (DN40) 25M3/H "
ENGELSMANN 400.25.91.D
SKF Stampfvolumeter-zylinder nach DIN 53194;250ml
Vogel DS-W12-4
Vogel DS-W25-4
Sommer MKU11-KW2-0005+428(0.1L/min 230V 16bar)
KNIPEX GK20N 夾爪
Numatics 7221160
KRACHT I34BB5004012B61 流量調(diào)節(jié)閥
IPR KF3/112F10BP007DP1+DKF3H16
SICK TK-160-T SCHULER S7 15030563 工件夾具
SICK WLL12-B5181
SICK WS/WE9-2P430
SQUARE-D AD-LL-GF
HYDROTECHNIK 9007B8
Rexroth 3143-03-35.030 流量傳感器
INFICON 0822354009
INFICON PSG500 350-060
INFICON 253－311
DESCASE 20001552 過濾器
DESCASE DC-4 濾芯
igus DC-1 過濾器
igus CF211.02.04.02.C.05.02 4*2*0.25+1*2*0.5
igus 15800.100.34GD
Sommer E6.40.075.100.0- KMA
Hasco DES140
Hasco Z876/13/R3/8
GEFRAN Z876/13/R3/8/90
Honeywell 4T-964000
VISHAY 1LS244-4PG 限位開關(guān)
KSR Kuebler KMKP 900-1 IA1600VDC Cn1μF±10% Un900V -25+70℃
Hafner 60-ARV 1.5"-VS-L 1150/12-V44A-EX
pall MN 520 701 KES(1/4NPT 24VDC 0.15-0.8MPA)
kistler HC6200FCP8H 濾芯
Vogel 4576A50NC1 負荷傳感器
IST MKU2-KW3-20014+428，230v AC 50/60HZ-VOGEL 潤滑泵
brinkmann LM 820/120 800-730977 盤根
HARTING TS22/190-65+003 No.0408005664-81360003 潛水泵
Italvibras 六角螺絲
Mahle M3/20-S02-CR 電磁振蕩器
HARTING 77657182 Pi 1011 MIC 25 濾芯
Schneider 插頭
KAPP 140NRP31200
Eurogi 2.888.09.950.11 KX 160 TWIN NR.1
KUEBLER EAGML1224/230400
brinkmann 8.A02H.1A51.1024 編碼器
brinkmann SFL1850/440-W9+052 PUMPE 潛水泵
Eurogi SBA902-MVX+494 離心泵
igus 11E000703
igus 3400.115.150.0*3M+3115.34PZB
igus 2700.17.075.02.1M+2617.34PZB
igus 2500.05.075.0*1.6M+2050.34PZB
Hiross 2700.17.075.02.1M+2617.34PZB
Herion 01343.1521.1614 低溫控制閥
JUMO 9711032
INFICON 701060/922-31 溫控器
Vogel 525-002 電纜
HERZOG MH400 A-Nr:474372 Id.Nr:299191
HERZOG 8-5601-335860-3 執(zhí)行器
elbaron 8-5601-335857-9 安全開關(guān)
JUMO TYP K 變壓器
JUMO 902030/11-402-1003-1-6-200-104 熱電偶溫度計
HAINBUCH 608201/1060 834 00 0 847 6 104 26 26 200 000
HAINBUCH SK80 BZIG D50
Schneider MQ42 手動拆裝夾頭工具
HARTING VW3A4571 接口模塊
Kytola 插頭
KNF PUSH-CLEANER 0-8L/MIN
emecanique N 022AN.18(05588638) 真空泵
Italvibras XCSM3710L5 限位開關(guān)
Honeywell M3/20? 380V
Hoentzsch YS-SF5-PN16-065
brinkmann md3 2597 350℃（3m cable7 ， 30mm 550mm） 氣體流量計
Jaeger TFS460/60-N+160 螺桿泵
P+F BA9336
VISHAY NBN8-18GM40-Z0 接近開關(guān)
SKF LVD3110171
HARTING SY 35 TF
HARTING sCon 3100-A 24VDC 10XRJ45 Ethernet 10/100Mbits/s
VISHAY 19200031750
KraussMaffei Phawos 1/2667/1.5Ks-kl 電容器
ROEMHELD 4048334 蓄能器壓力表
BALLUFF Blockzylinder, doppelt wirkend 1543513 氣壓缸
Italvibras BES5172-223-M3-E 電感式傳感器
Sommer M3/20-S02;SN.:150136438
Sommer GH 76100 夾爪
Sommer GH6140 夾爪
sprecher+schuh Clamp Cylinder Repair Kit for GH6140
BALLUFF CA7-30E-10-24E
pall BTL-E10-M950-B-S32
Habasit |FILTER NET|HM5000 C08 NYH
leister TS-10 260X40 Fardata BA0826
Kemkraft HEATING HOSE|230V/3300W 145.606
KOBOLD |STEERING WHEEL BALANCE|435-1011(PN566-4003)
SKF DZR-1 015 S25 F S 3 流量計
SKF CR99452SKF 03460201
SKF CR99393(φ100) 03580202
HARTING HR32209/JNSK 03460101
HARTING 9140253001
HARTING 9670008476
Norgren 9990000368
schmalz R64G-NNK-RFN 減壓閥
Norgren SAB 80 NBR-60 G1/4-IG 真空吸盤
HOMA 4081103706501200,B1052, 0013
HARTING 46047
+GF+變送器3-9900-1P多多庫存等你
HARTING 09 20 000 9918 螺栓
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城市住宅是一種可交易的商品, 因此城市的房價變化會受到土地供給、 教育和醫(yī)療等公共資源分布、 人口結(jié)構(gòu)、 當(dāng)?shù)厥杖胨健?財稅政策等眾多因素的影響; 并且房產(chǎn)對于居民家庭來說, 又是重要的金融資產(chǎn), 因此城市房價的變化還受到貨幣政策的影響. 在中國, 政府可以通過限購、 限貸、 限售等外部干預(yù)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場, 從而達到減緩房價順周期性的目的. 其中限貸政策工具主要包括平均付比和房貸利率優(yōu)惠政策.
實證研究方面, 眾多學(xué)者把分析的重點放在了宏觀的貨幣政策對于房價波動的作用上. 張小宇發(fā)現(xiàn), 貨幣政策的正向沖擊對房價表現(xiàn)為正向影響[1]. 丁攀等發(fā)現(xiàn), 貨幣供給政策對房價波動有正向調(diào)節(jié)作用, 減少信貸供給特別是房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給, 能有效抑制房地產(chǎn)價格過快上漲; 市場利率水平對房價波動有負向調(diào)節(jié)作用, 提高利率能緊縮流動性, 從而抑制投資性購房需求[2]. 張瑩認為, 在房地產(chǎn)價格波動平緩時, 利率調(diào)控手段更顯溫和; 在房地產(chǎn)價格波動劇烈時, 貨幣供給的調(diào)控效果更佳[3].
近研究城市房價波動的文章多評估行政干預(yù)手段(限購、 限售、 低付比等)的效應(yīng). 黃昕等全面評估了房貸利率、 付比例、 限售強度、 限購強度對熱點城市的房價影響效應(yīng). 結(jié)果表明, 房貸利率的提高、 付比例的提高、 限購和限售強度的增加都能降低房價增長率[4]. 陳旭等發(fā)現(xiàn), 限購政策指數(shù)和限貸政策指數(shù)都與房價增長率顯著負相關(guān)[5]. 卜國琴等認為, 限貸、 提高付比例等政策可較為有效地抑制房產(chǎn)泡沫[6].
現(xiàn)有的文獻在對城市房價變化進行實證研究的時候都忽略了一個非常重要的因素——房貸利率優(yōu)惠政策, 該因素是以房貸利率倍數(shù)的形式體現(xiàn)的. 現(xiàn)實中, 商業(yè)銀行向居民發(fā)放住房按揭款時, 會根據(jù)政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào), 在中國人民銀行公布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下調(diào)房貸利率. 也就是說, 購房者在申請住房款時面對的并不是基準(zhǔn)的款利率, 而是商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)時的宏觀調(diào)控基調(diào)、 購房人的資質(zhì)、 套房還是二套房等因素進行調(diào)整之后的利率. 許多文獻中直接用央行公布的當(dāng)期基準(zhǔn)利率作為購房者實際承擔(dān)的利率, 這并不符合中國的現(xiàn)實.
在實際操作中, 商業(yè)銀行會根據(jù)居民申請的是套房還是二套房進行不同的利率調(diào)整, 一般套房的款利率倍數(shù)會低于二套房的. 商業(yè)銀行給予購房者的利率上浮或者下調(diào)就體現(xiàn)為房貸利率倍數(shù), 其等于1就意味著居民獲得的房貸利率等于基準(zhǔn)利率, 大于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮, 小于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下調(diào).
房貸利率倍數(shù)會伴隨著購房者整個的貸生涯, 能夠大大影響購房者的貸成本, 是購房者在使用按揭款買房時重點考慮的因素之一, 這在很大程度上能夠直接影響購房者的買房決策. 因此, 考慮城市房價變化的時候, 這個因素是不能忽略的. 然而, 以往卻極難獲取房貸利率倍數(shù)的具體數(shù)據(jù), 主要是因為該數(shù)據(jù)的微觀基礎(chǔ)是商業(yè)銀行所發(fā)放的每一筆住房款, 這是很難統(tǒng)計和監(jiān)測的. 大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展讓城市房貸利率倍數(shù)的數(shù)據(jù)獲取變成了現(xiàn)實, 融360大數(shù)據(jù)研究院每月對熱點城市的商業(yè)銀行發(fā)放的住房款進行監(jiān)測和統(tǒng)計, 使我們的研究能夠獲得真實可靠及時的數(shù)據(jù).
2010年以來, 深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)經(jīng)歷了2010～2014年從緊、 2015年2016年3月寬松、 2016年3月今從緊的情況. 本文利用多元回歸模型對深圳市2016年2月2019年6月的房價變動進行實證研究, 研究區(qū)間剛好開始于2016年3月的從緊基調(diào)開啟前的1個月, 能夠全面研究這一波從緊調(diào)控以來的行情. 本文主要探討政府的限貸政策(平均付比和房貸利率倍數(shù))對于深圳市房價增速的影響效應(yīng), 重點研究在現(xiàn)實中, 房貸利率倍數(shù)是否對深圳市的房價變動有顯著影響.
2、 模型和數(shù)據(jù)
2.1、 數(shù)據(jù)說明
本文采用深圳市2016年2月2019年6月的時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析, 變量及相關(guān)說明如表1所示. 其中, 房價同比增速和城市月度消費者價格指數(shù)(CPI)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站, 平均付比的數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳市人民政府網(wǎng)站公布的政策進行整理, 房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)來源于融360大數(shù)據(jù)研究院.
表1 變量及相關(guān)說明
2.2 、模型構(gòu)建
構(gòu)建多元線性回歸模型模型進行實證分析. 設(shè)定的模型為:
Yt=β0+β1X1t+β2X2t+β3X3t+μt (1)
式(1)中, Yt為當(dāng)月的二手房價格增速, X1t為當(dāng)月的城市CPI, X2t為當(dāng)月的平均付比, X3t為當(dāng)月的房貸利率倍數(shù). CPI能夠很好地衡量通貨膨脹率, 在高通脹的時候, 居民購買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的意愿要更強, 以便進行財富的保值, CPI是影響房價增速的重要因素. 在研究區(qū)間內(nèi), 中國人民銀行公布的款基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化, 因此, 在該模型中不要考慮基準(zhǔn)利率, 只需要考慮房貸利率倍數(shù)即可.
3 、實證結(jié)果
3.1、 模型檢驗
對模型進行OLS估計, D.W=0.966 853. 結(jié)果表明, 模型存在正的一階自相關(guān). 進一步做拉格朗日乘數(shù)檢驗, 取滯后2階, 結(jié)果如表2所示. 可以看出, F檢驗的p=0.008 5, χ2檢驗的p=0.007 5, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 均是拒絕原假設(shè), 認為模型存在序列相關(guān)性.
表2 模型拉格朗日乘數(shù)檢驗的結(jié)果
結(jié)合輔助回歸的結(jié)果發(fā)現(xiàn), 對殘差滯后一階項RESID(-1)進行t檢驗的P值=0.002 7, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 顯著不為零; 而對殘差滯后二階項RESID(-2)進行t檢驗的P=0.428 2, 在顯著性水平α=0.05 的情況下, 沒有通過顯著性檢驗. 因此, 進一步說明了該模型主要存在一階自相關(guān).
3.2、 模型估計結(jié)果
考慮在模型中引入隨機擾動項的一階滯后項AR(1), 利用廣義差分法對模型進行估計, 結(jié)果如表3所示.
表3 模型參數(shù)估計結(jié)果
注: ***代表在1%的水平下顯著; **代表在5%的水平下顯著.
以上結(jié)果可以看出, 利用廣義差分法對模型進行估計, D.W=1.986 828, 大于5%顯著性水平下的上臨界值, 經(jīng)廣義差分變換得到的模型已不存在序列相關(guān)性.
研究區(qū)間內(nèi)深圳市房價增速88.41%的變化可以由月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)這三個因素解釋. 模型的擬合優(yōu)度較好, 可決系數(shù)R2=0.896 0 , 調(diào)整的可決系數(shù)R ? ? ? 2 =0.8841
R?2=0.8841. 其中平均付比和房貸利率倍數(shù)都是信貸政策因素, 說明信貸因素對于房價增速的變化影響比較大, 限貸政策能夠很好地調(diào)控房地產(chǎn)市場.
城市月度CPI(X1)對于房價增速(Y)具有顯著的正向影響. 城市月度CPI(X1)的系數(shù)為3.1824, 并且通過了5%顯著性水平下的檢驗, 說明研究區(qū)間內(nèi)月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點. 這與理論相一致, CPI反映了通貨膨脹水平, 在高通脹的環(huán)境下, 資產(chǎn)價格會上升, 居民傾向于購買房產(chǎn)等規(guī)避財富的損失, 會進一步促進房價的增長, 疊加效應(yīng)下, CPI的上升會大大促進房產(chǎn)價格增速的提高.
平均付比(X2)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 平均付比是政府限制房產(chǎn)價格增長過快的重要外部政策工具, 預(yù)期通過提高付比, 能夠抑制過快增長的房價. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點. 事實證明, 該工具能夠很好地實現(xiàn)政策預(yù)期, 尤其是在房價增長高速不下的時候使用該工具能夠有效地減緩房價增長的腳步.
房貸利率倍數(shù)(X3)對于房價增速(Y)具有顯著的負向影響. 商業(yè)銀行通過控制房貸利率倍數(shù)影響購房成本, 進而影響購房者的積極性和房價增長. 實證結(jié)果表明, 在研究區(qū)間內(nèi), 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點. 這符合理論, 提高房貸利率倍數(shù)會增加購房成本, 進而抑制購房者的積極性并減緩房價增長.
4、 結(jié)論
本文采用2016年2月2019年6月深圳市的月度數(shù)據(jù)建立多元回歸模型實證分析平均付比和房貸利率倍數(shù)對于深圳市房價變動的影響, 本研究突破以往文獻無法將房貸利率優(yōu)惠政策納入到實證分析模型中的缺陷, 把基于微觀基礎(chǔ)獲取的房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)納入到模型中. 結(jié)論如下:
(1) 月度CPI、 平均付比、 房貸利率倍數(shù)能夠解釋深圳市房價增速88.41%的變化, 說明這三個因素是影響深圳市房價增速的重要因素.
(2) 城市月度CPI()的對于房價增速()具有顯著的正向影響. 月度CPI增加1個百分點, 會促進該月二手房價格增速提高3.18個百分點.
(3) 平均付比對于房價增速具有顯著的負向影響. 提高平均付比一成, 平均會降低二手房房價增速23.38個百分點,說明平均付比是非常有效的房價調(diào)控手段.
(4) 房貸利率倍數(shù)對于房價增速具有顯著的負向影響. 房貸利率倍數(shù)增加0.01, 平均會降低二手房房價增速0.79個百分點.
房產(chǎn)稅的出現(xiàn), 會直接導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量下降。無論是熱衷于投資的投機者還是對住房有需求的人群, 均會在此階段放棄購買房產(chǎn)的想法。而對于房產(chǎn)商而言, 由于建設(shè)房產(chǎn)的周期較長, 所以房產(chǎn)開發(fā)商很難在短時間內(nèi)對市場的房產(chǎn)供給量造成改變。當(dāng)市場的需求量下降, 供給量無法發(fā)生變化的時候, 勢必會造成房價下降的情況。因此, 房產(chǎn)稅的征收能夠有效的控制房價上漲, 避免出現(xiàn)房價虛高的情況。
1.2 減少炒房行為
房產(chǎn)稅的征收對象是房屋的持有者。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收并不會增加開發(fā)商建設(shè)房產(chǎn)的投入, 故不會造成開發(fā)商的經(jīng)濟損失。從買房者的角度來看, 房產(chǎn)稅的征收無疑會直接增加保留房屋的成本, 從而會促使房產(chǎn)持有者將多余的房產(chǎn)投入到市場當(dāng)中。這樣一來, 市場中流通的房產(chǎn)數(shù)量無疑會大幅度的增加, 人民群眾在購買房產(chǎn)時的選擇也會增加。當(dāng)市場中流通房產(chǎn)增加的時候, 房產(chǎn)市場的未來需求量也會隨之下跌, 從而有效控制炒房行為的出現(xiàn)。
1.3 實現(xiàn)社會公平
房產(chǎn)稅的征收無疑會降低社會高收入群體或者資金較為充足群體對于住房的需求量。此類人群購買住房的主要目的并非居住, 而是囤積房產(chǎn)等待房價上漲賣出以賺取差價獲得經(jīng)濟回報。當(dāng)此類人群受到房產(chǎn)稅的限制之后, 普遍會降低對于購買房產(chǎn)的渴望, 進而導(dǎo)致市場對于房產(chǎn)的需求量大幅度的下降。對于沒有房產(chǎn)或者需求房產(chǎn)的人群來說, 房產(chǎn)稅的征收會直接降低此類人群的購房壓力。此外, 征收房產(chǎn)稅會直接增加財政收入, 政府可以使用通過征收房產(chǎn)稅而得到的資金用以建設(shè)保障性住房, 從而滿足社會低收入群體對于房產(chǎn)的需求。因此, 征收房產(chǎn)稅也是實現(xiàn)社會公平, 避免貧富差距過大的一種方式。
2 對于全面實房產(chǎn)稅的建議
2.1 穩(wěn)定房產(chǎn)供給
人民群眾對于房產(chǎn)的需求量長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)是導(dǎo)致房價較高的主要原因之一。因此, 想要控制房價, 避免房價漲幅過高的一方式就是為市場提供穩(wěn)定的房產(chǎn)數(shù)量。從本質(zhì)上講, 房產(chǎn)并不是人民群眾投資賺取金錢的工具, 而應(yīng)當(dāng)是滿足人民群眾對于住房所需的保障所在。因此, 各地方政府應(yīng)當(dāng)重視房產(chǎn)價格過高的問題, 通過稅收等方式來實現(xiàn)對于房價的調(diào)控。同時, 各地方政府應(yīng)當(dāng)加大對于社會保障性住房的投入, 確保市場上的房產(chǎn)數(shù)量能夠滿足人民群眾對于住房的需求。這樣一來, 不僅能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價, 減輕人民群眾買房壓力的目的, 更能推動我國房產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
2.2 根據(jù)存房量征稅
實踐證明, 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策存在一定的缺陷和不足之處, 其覆蓋面積較小, 無法實現(xiàn)全面控制房價的目的。此外, 由于人民群眾的購房順序有先后, 盲目的全面征收房產(chǎn)稅勢必會造成先購房的人群對政府充滿了意見。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候, 應(yīng)當(dāng)采用分層的方式, 并根據(jù)人民群眾的存房量進行征稅。其具體表現(xiàn)為, 優(yōu)先在高中檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 隨后在低檔住房買賣中征收房產(chǎn)稅, 并根據(jù)房產(chǎn)持有者所持有的房產(chǎn)數(shù)量對房產(chǎn)持有者進行分級征收房產(chǎn)稅。
2.3 完善征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)
一般來說, 政府征收房產(chǎn)稅的時候都是根據(jù)房產(chǎn)的交易額度來進行征收。這種征收方式存在一定的弊端, 很多房產(chǎn)持有者會虛報房產(chǎn)交易的價格, 從而實現(xiàn)避的目的。因此, 政府在征收房產(chǎn)稅的時候不僅要參考房屋的交易價格, 更要將房產(chǎn)的評估價格作為征收房產(chǎn)稅的主要依據(jù)。因此, 政府應(yīng)當(dāng)制定房屋價格評估標(biāo)準(zhǔn), 并牽頭在當(dāng)?shù)爻闪⒎课輧r格評估機構(gòu)。只有這樣, 才能讓房產(chǎn)稅發(fā)揮出自身的作用, 實現(xiàn)控制房價的根本目的。
結(jié)語
綜合來看, 房產(chǎn)稅對于調(diào)控房價有著積極的作用, 因此, 希望房產(chǎn)稅的實行能夠從根本上抑制“炒房”行為, 穩(wěn)定我國的房價。
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