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HYDAC HDA 4386-B-0250-000-E1(psi)

HYDAC S100-AC-M14*1.5-0250

HYDAC EDS 344-2-400-000  40BAR,20-32

HYDAC DFBH/HC30Z10B1,0

HYDAC 0500D05BN/HC-W

HYDAC EDS3346-1-0250-000+ZBE06

HYDAC 0110 R010 BN3HC

HYDAC 2106-01-18.00HD

HYDAC GSV6-10

HYDAC HDA 4744-A-250-000+ZBE 02

HYDAC EDS334-2-100-000

HYDAC KHM-32-11141-06X

HYDAC HDA3740-D-350-152

HYDAC HDA4744-A-016-000+密封圈

HYDAC HDA3845-A-250-000

HYDAC HDA4345-A-010-000-F

HYDAC HM63-250-B-M14*1.5

HYDAC HDA 4776-A-6000-S00(psi)

HYDAC 2BE 06-05

HYDAC DFPBN/HC60QB3D1.0/-L24

HYDAC KHM3S-32-3333-18

HYDAC DFP BH/HC60 QB10 BM1.0/-V-W

HYDAC WK10C-01M-C-N-24-DG

HYDAC KHB 20SR DN13 M30X2

HYDAC PT100+TEP 104-000+904696

HYDAC TFP100 帶保護(hù)套

HYDAC 160DN25BN4HC

HYDAC 0110D100W

HYDAC DFBN/HC500TL10D1.X-B6

HYDAC EDS-3448-5-0400-D00

HYDAC FMNDW/HC400LDK25D1X 雙筒濾油器

HYDAC 1040 020 BN4HC濾芯

HYDAC LF BN/HC 110/C 20B 1.0/-A2-B3

HYDAC VD5C.0 33/05

HYDAC EDS344-2-400-000+ZBE03+EB300

HYDAC EDS334630016Y00F1

HYDAC HM100-400-B-G1/2壓力表

HYDAC EDS3451400

HYDAC EDS3346-2-0100-000

HYDAC EDS3448-5-0400-Y000+ZBM3100

HYDAC EDS3318-5-0010-000-E1

HYDAC C/DD 0250DN006

HYDAC ELFP3F3W1.0/-SO148

HYDAC 0330D005BN4HC

HYDAC HM63-250-B-M14*1.5-FF

HYDAC RV30

HYDAC VM2C.0  22/04  MAX:230V

HYDAC FPU-1-250

HYDAC KHM32-F6-11141-60X

HYDAC HAD 3744-O-400 400bar

HYDAC SB330-13A1/112A9-330A

HYDAC PR1-HHPF-V2/-WU

HYDAC RFMBN/HC851BM20D1.0

HYDAC HDA4444-A-400-000+ZBE03

HYDAC 0160MA010P

HYDAC ETS386-3-150-000+TFP100+

HYDAC VD5 LZ.0/DB傳感器

HYDAC RFLDBN/HC1320CAS3D1.0/-L24

HYDAC HDA 44Z6-A-0060-G01-000

HYDAC VR5D.01-L25

HYDAC DN20 KHM-M36*2-1212-06X

HYDAC VR 2 E.0

HYDAC RFLD-BN/HC-1301-DAS-20-A1.0/W

HYDAC ZBE08-05SH

HYDAC HDA3844-A400-000+ZBE03

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HYDAC FCM-100-L-N-3B10-C/-S5D5

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HYDAC WESZR10120-04X-G24

HYDAC DFDK-W-140-QAC-25-A1.1

HYDAC EDS3346-3-0016-000

HYDAC HDA 3840-A-500-124(10M)

HYDAC HDA4744-A-016-Y00

HYDAC DFBN/HC990P3LE2.X/-BG-Y10V

HYDAC RVE-R3/8-X-0.5

HYDAC OKA-EL4L/28/2.0/B.M.400-50

HYDAC OF7

HYDAC KHB-16SR-1114  PN:500bar

HYDAC SAF20M12T250A+S13

HYDAC DN25 KHB-30SR-1212-01X

HYDAC KHB-20SR-1212-02X

HYDAC FSK-176-2.X/C/-/12

HYDAC EDS1691-P-C-450-000

HYDAC EDS1792-P-250-000

HYDAC 3745－A-250-174 250BAR

HYDAC 0160R020BN3HC濾芯

HYDAC WSE3E0D.X/G24-Z4-N,710464

HYDAC EDS334-3-040-000+ZBE02+ZBM300

HYDAC 0160R010BN4HC

HYDAC 0160MU003M 貨號(hào)1265765

HYDAC Type:BLADDER1LV*7/8-14UNF/VG5N

HYDAC EDS 1792-N-040-000(580PSI)

HYDAC HDA4744-A-016-000+ZBE02

HYDAC EDS601-016-000

HYDAC HDA5001-315-1-2-230-000

HYDAC 電磁閥VR2-D.0 L24

在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關(guān)鍵詞：中國(guó)香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢(shì)； 投資策略；

中國(guó)香港特別行政區(qū) （以下簡(jiǎn)稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國(guó)大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動(dòng)較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢(shì)；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會(huì)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長(zhǎng)期來看， 美聯(lián)儲(chǔ)已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長(zhǎng)， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場(chǎng)也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對(duì)因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟(jì)影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國(guó)次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動(dòng)， 均對(duì)香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對(duì)香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對(duì)香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。

2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢(shì)頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長(zhǎng)3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期。基于房?jī)r(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房?jī)r(jià)的實(shí)際走勢(shì)看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會(huì)通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會(huì)減緩或停止加息步伐；對(duì)應(yīng)到利率與房?jī)r(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房?jī)r(jià)卻一路走高， 房?jī)r(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房?jī)r(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；而從中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會(huì)議的政府工作報(bào)告提出， 要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢(shì)， 提升在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對(duì)外開放的國(guó)家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對(duì)于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購(gòu)買意愿， 僅能用購(gòu)買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購(gòu)房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場(chǎng)崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測(cè)試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購(gòu)房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫(kù)存為116萬套， 這意味著市場(chǎng)上的總體供應(yīng)低于潛在需求。

從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購(gòu)買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房?jī)r(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

表1 有購(gòu)房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫(kù)存對(duì)比

2. 可負(fù)擔(dān)性因素

就房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢(shì)， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購(gòu)房者在購(gòu)房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動(dòng)收入增長(zhǎng)， 高負(fù)擔(dān)性可能會(huì)逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會(huì)進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購(gòu)買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬?duì)穩(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；但中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購(gòu)買能力來評(píng)估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場(chǎng)整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比值和相對(duì)值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對(duì)值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房?jī)r(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對(duì)有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析

立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房?jī)r(jià)走勢(shì)與未來發(fā)展趨勢(shì)各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購(gòu)物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動(dòng)也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會(huì)進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國(guó)大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房?jī)r(jià)較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長(zhǎng)線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長(zhǎng)期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。

2. 其他投資因素

除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國(guó)家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對(duì)接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)評(píng)選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。

（3） 活動(dòng)豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場(chǎng)20座， 各類球場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館2400余座， 各式公園及游樂場(chǎng)2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08S05+ZBM3

HYDAC EDS348-5-100-000+ZBE08+ZBM300

HYDAC 1P6RA7028-6DV62-O

HYDAC RFLD W/HC 241 EAK 50 A1.0

HYDAC EDS344-2-200-000+ZBE02

HYDAC 0400DN025BH4HC

HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+

HYDAC 0400 DN 006 BN4HC

HYDAC IW9-03-01

HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+ZBE06-0

HYDAC DFBN/HC990P10D1.X/-L24

HYDAC HDA 3745-A-016-031

HYDAC BFP52G03W1.0

HYDAC EL0660D020BN/HC

HYDAC RFLD/BN/HC1320CAT20DLX/-L24

HYDAC HDA 3845-A-400-031(300bar)

HYDAC 0160D010BH3HC

HYDAC FSA127-1.1/12T 濾芯

HYDAC EDS364-1-250-000

HYDAC 0660D010BH3HC

HYDAC 2600R003BN3HC/-KB

HYDAC ETS386-2-100-000+TFP100+ZBE03

HYDAC ZBM300重HYDAC-0717

HYDAC SB0210-1E1/112A9-210AK

HYDAC EDS-346-3-016-000

HYDAC RV-06-01.1/0

HYDAC EDS 4348-0040-P-AN3-000-F1

HYDAC R06020-01X-01

HYDAC KHB3K-G3/8

HYDAC 濾芯RFM165BCXXA1.0

HYDAC HEX 615-30 (C71,C71)

HYDAC KHNVS-G2 1/2-2233球閥

HYDAC HDYC-DW-2000 0-10KPaNPT1/8"

HYDAC FSA-254-2.X/12

HYDAC VD 5D.0/-L24

HYDAC HDA 3845-A-600-000

HYDAC 0100DN050W/HC/-V

HYDAC EDS348-5-250-000+ZBM14

HYDAC EPS001

HYDAC SB330-32A1/112A9-330A

HYDAC OF5 S10 P6 N1 B05 E

HYDAC EDS346-2-400-000+ZBF06-02+ZBM3

HYDAC EDFR-D-160-G-100-2-V-2-L24-305

HYDAC 過濾器 DFZ BN/HC30QB5BM1.0

HYDAC 169-400-250  

HYDAC KHB-38SR-1112-01X-SW14球閥

HYDAC HED40A16/100Z15L24S

HYDAC EDS 3346-2-01,0-000-E1

HYDAC ENS3216-2-250-000-K

HYDAC EDS348-5-106-000

HYDAC EDS-3476-3-3000-400-F1

HYDAC 0030D010BN/3HC

HYDAC SB330-32A1/112A9-330A

HYDAC EDS3448-5-250-000+ZBE08

HYDAC ENS3116-3-0250-000

HYDAC HDA4715-A-400-208

HYDAC &HC9400FKT26H

HYDAC KHP-16-1114-04X

HYDAC EDS3378-5-400-045 24VDC

HYDAC HDA4746-A-100-000

HYDAC 300249 17/8 24V

HYDAC HM100-400-B-G1/2-FF壓力表

HYDAC M63-400-R-G14-BF

HYDAC HED40A10/5S DC24V  0.2A

HYDAC EDS3446-1-0160-000

HYDAC FMM-0-M 0-CS1320-A-AS-0-0-0/

HYDAC HFE 400/10H

HYDAC HDA 5500-3-0-AC-000

HYDAC HC2238FKS10H0500RO10BN3HC12

HYDAC EDS348-4-250-000

HYDAC 0100RN1010BN/HC10

HYDAC 流量傳感器EVS3100-1

HYDAC TS-L-70/X/12

HYDAC EDS3346-2-0250-Y00

HYDAC 溫度計(jì) FSA254-1.1/M12.Tmax=80

HYDAC 085DR005BN4HC

HYDAC EDS344-2-016-000(+2BE03)

HYDAC RHM0150MR151A01

HYDAC EDS3448-5-0600-000

HYDAC FSK-127-2.X/W/-/12/Z4

HYDAC EDS3476-3-3000-400-F1

HYDAC EDS-344-3-250-000

HYDAC 716143 DB4E-01X-250V

HYDAC HDA 4346-A-0016-000-F1

HYDAC EDS3448-5-0010-F1

HYDAC VM5D/L24-30C

HYDAC HDA4744-A-006-Y00 標(biāo)準(zhǔn)部件

HYDAC 0850P010BN3HC

HYDAC VPBM-2/1.0/P/90/40/1.5/400-50

HYDAC EDS345-1-250-Y00+ZBM13+ZBM300

HYDAC HDA 4444-B-400-000

HYDAC EDS1791-N-250-000重0093

HYDAC EDS3448-5-250-000同HYDAC-0228

HYDAC 05.9601.3VG.210.E.P.16

HYDAC EDS 3348-5-0016-000-F1

HYDAC 3268469

HYDAC PT100 Temperatursansor 904696

HYDAC HDA3844-B-400-000傳感器

HYDAC HDA3840-A-150-124 6M電纜

HYDAC EDS 346-2-100-000

HYDAC HDA3840-A-016-124(6M)

HYDAC VD8D.01/-L24   32/06

HYDAC 0330R010BN4HC

HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯

HYDAC DVP-16-02.X

HYDAC TYP MS2H2.1/100/1450/V 0-2300P

HYDAC DV06-3-1X/M

HYDAC KHMFF-065-PN016-8834-02X

HYDAC EDS 3346-2-06,0-000-E1

HYDAC EDS344-040-000壓力傳感器

HYDAC HDA3775-A-0200-U07

HYDAC DF BN/HC660F10D2.X/-L24

HYDAC DP 21MPA SBO210-0.75E1/663A9-2

HYDAC HDA3845-A-060-000

HYDAC EDS 179-P-600-009

HYDAC Part.no.00680107

HYDAC PTS-25012.0/M/FL027

HYDAC 3173182 50/05 205DC 21370

HYDAC HDA4745-A-400-000+ZBE01

HYDAC DRV-12-30.1/0

HYDAC KHB-M52*2-1112-02X-G

HYDAC HDA 43Z5-A-0010-G01-000

HYDAC HDA4744-A-160-000

HYDAC 濾芯0330R010BN3HC

HYDAC EDS3346-2-060-Y00-F1

HYDAC HDA3840-A-350-124 10M

HYDAC EDS344-4-400-Y00

HYDAC KHNNN-G11/2-2233

HYDAC HDA3744-A-0016-A00 G1/4接口

HYDAC FAX(NX)630*20

HYDAC FPU-1-250-F4G11A3K

HYDAC EDS1691-N-C-100-000

HYDAC EDS344-2-100-000+ZBE03

HYDAC SBO330-0,6 E1/112A9-330EB

HYDAC EDS 3446-2-0400-000

HYDAC HDA4745A400031

在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關(guān)鍵詞：中國(guó)香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢(shì)； 投資策略；

中國(guó)香港特別行政區(qū) （以下簡(jiǎn)稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國(guó)大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動(dòng)較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢(shì)；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會(huì)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長(zhǎng)期來看， 美聯(lián)儲(chǔ)已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長(zhǎng)， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場(chǎng)也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對(duì)因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟(jì)影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國(guó)次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動(dòng)， 均對(duì)香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對(duì)香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對(duì)香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。

2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢(shì)頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長(zhǎng)3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期?；诜?jī)r(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房?jī)r(jià)的實(shí)際走勢(shì)看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會(huì)通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會(huì)減緩或停止加息步伐；對(duì)應(yīng)到利率與房?jī)r(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房?jī)r(jià)卻一路走高， 房?jī)r(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房?jī)r(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；而從中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會(huì)議的政府工作報(bào)告提出， 要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢(shì)， 提升在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對(duì)外開放的國(guó)家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對(duì)于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購(gòu)買意愿， 僅能用購(gòu)買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購(gòu)房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場(chǎng)崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測(cè)試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購(gòu)房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫(kù)存為116萬套， 這意味著市場(chǎng)上的總體供應(yīng)低于潛在需求。

從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購(gòu)買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房?jī)r(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

表1 有購(gòu)房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫(kù)存對(duì)比

2. 可負(fù)擔(dān)性因素

就房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢(shì)， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購(gòu)房者在購(gòu)房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動(dòng)收入增長(zhǎng)， 高負(fù)擔(dān)性可能會(huì)逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會(huì)進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購(gòu)買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬?duì)穩(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；但中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購(gòu)買能力來評(píng)估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場(chǎng)整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比值和相對(duì)值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對(duì)值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房?jī)r(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對(duì)有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析

立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房?jī)r(jià)走勢(shì)與未來發(fā)展趨勢(shì)各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購(gòu)物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動(dòng)也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會(huì)進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國(guó)大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房?jī)r(jià)較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長(zhǎng)線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長(zhǎng)期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。

2. 其他投資因素

除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國(guó)家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對(duì)接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)評(píng)選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。

（3） 活動(dòng)豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場(chǎng)20座， 各類球場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館2400余座， 各式公園及游樂場(chǎng)2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。

HYDAC 濾芯0160D010BH3HC-10u

HYDAC 0990D005BH4HC/

HYDAC 394293

HYDAC EDS 1791-P-200-016(0..5V)

HYDAC RFD BN/HC1300DAPN10D

HYDAC HDA3840-A-400-Y24

HYDAC DFBH/HC500TF3D11/X

HYDAC VM 30.0/L24-S0135

HYDAC 0330 R 025W/HC /-V

HYDAC HM63-016-B-G1/4-FF

HYDAC SAF32M12T35A+S309

HYDAC V5D.0/V-L24 46/06 15-30V

HYDAC VAL0055610

HYDAC SAF32M12N200A-S309

HYDAC HDA 74Z6-A-0250-G04-000

HYDAC EDS 3496-1-0040-000

HYDAC EDS 3396-2-0001-000-E1 (-1..1bar)

HYDAC ETS386-3-150-Y00

HYDAC SBVE-R1-01X-XXXV

HYDAC KHB-M36*2-1212-02X-G

HYDAC SB400-20A1/112A9-400A

HYDAC HAD7446-A-250-000

HYDAC HDS 1000-002(plug M12x1

HYDAC FPU-1400FM2.5G11A8K

HYDAC DV-25-01.X DN25

HYDAC 液壓球閥 KHM-G1 1/4-1112-01X

HYDAC EDS 348-5-040-000

HYDAC DB4E-012-CE0034.ENISO4126.

HYDAC EDS 3446-3-0250-000

HYDAC KHM-G11/2-1112-06X

HYDAC EDS 3316-3-0016-000-E1

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08

HYDAC 0100DN025BN4HC

HYDAC SBO210-2E1/112U-210AK

HYDAC 300024911/04 24VDC  30歐姆

HYDAC HDA 4445-B-400-042

HYDAC 開關(guān)EDS3346-3-0016-000-F1+ZB

HYDAC SB210-0,32E1/112A 9-210AK

HYDAC 0330R003BN4HC/-V

HYDAC HDA4444-A-060-000

HYDAC VM2D0/L24

HYDAC EDS3445-3-0250-000

HYDAC KHM-16-F6-11141-02X

HYDAC 1263064

HYDAC PTB703-C-20 M27*2

HYDAC TFP100+GUAINA

HYDAC YTN-100 0-1.6MPa徑向

HYDAC HAD4445-A-600-000

HYDAC ETS3866-3-100-000+TFP100+S.S

HYDAC FSA-254-1.X/FT200/10

HYDAC RFBN/HC240DE20D1.X/-L24

HYDAC NO.3227534

HYDAC HDA3844-A-100-000+ZBE03

HYDAC 0110D020 BN/HC

HYDAC HED50P1-20/350,K14(250V,AC5A,

HYDAC EDS3443100,906467

HYDAC DFFBN/HC140F5C1X

HYDAC VM8D 0/-LED G1/2 116psi(8bar)

HYDAC HDA4445-A-250-000 同0080

HYDAC 壓差開關(guān)VM2D.01-L24    22/01

HYDAC EDS3446-2-025-000+ZBE06

HYDAC VST-332WD絲堵

HYDAC EVS3106-A-0300-000

HYDAC DFBN/HC660P20LE1.1/-B6

HYDAC EDS3447-4-400-045

HYDAC HDA 4346-A-0001-000-F1(-1..+1bar)

HYDAC SRVR-08-01.1

HYDAC 330248 氣閥閥芯裝配工具

HYDAC VR2D.0/L220

HYDAC RFLD-BN4HC-331-D-A-K-20-D

HYDAC BH/HC 60QAC 10D1.0/-L24

HYDAC 0990 D 003 BN4HC

HYDAC HDA3744-E-250-031N 160bar

HYDAC EDS3446-3-0100-000

HYDAC 壓力開關(guān)  VD8LE.I

HYDAC 0660 D 005 BH4HC

HYDAC RVM06020-01-C-N-0.5

HYDAC 5111.4X318.TFW 362G 0900-63

HYDAC DFP-BH/HC-330-QD-03-D1.1/-L24

HYDAC 0660D010BHHC

HYDAC DVP-8-1.0/0-V-350

HYDAC Part.no.00632248

HYDAC HM100-400-R-M14*1.5

HYDAC EDS3346-2-0016-000-F1+ZBE06-02

HYDAC VST-22X1.5WD絲堵

HYDAC HM100-400-R-G1/2

HYDAC 0330R020BN4HC

HYDAC HDA 4779-A-3000-DS-000(PSI)120inch

HYDAC MS2A2X/315

HYDAC DFH30X10-C/0.8MPA

HYDAC ZBE03-03 with 3m cable

HYDAC VR 2D.0/-L24 48/06

HYDAC 0330RO10BN3HC

HYDAC HED10A4X/100

HYDAC SA20M22T300P

HYDAC KHB-25SR-11121-02

HYDAC KHM-G11/4-1112-01X

HYDAC FCU2210-4-M/-NV

HYDAC DFBH/HC500:QE10D1.1/L24 DC24

HYDAC DFBN/HC160G5D1X/-L24

HYDAC 檢測(cè)儀FCU1310-4-U-AS-1

HYDAC S100-AC-AC-0250

HYDAC EDS3345*5-0016-000-F1

HYDAC HDA 47Z5-A-0600-G01-000

HYDAC HDA 4446-A-0006-S00

HYDAC HDA 4146-A-01,0-000-F1

HYDAC 壓力傳感器

HYDAC VR2D.1/L24

HYDAC FPU-1-250F2.5G3A3K

HYDAC 0500D010BN4HC

HYDAC VM5D.0

HYDAC DFNBH/HC63S10LZ1.1/BO

HYDAC 24/28-28/22.22F

HYDAC 00660D025W

HYDAC KHM-32-F3-11141-06X

HYDAC TS1(L)&TS2(H)&TS3(HH)TYPE:ETS

HYDAC 0500D005BN3HC

HYDAC 0240D010BH4HC

HYDAC 0500D005BH4HC/V

HYDAC ZBM3100

HYDAC EDS3466-0-0040-000

HYDAC KHP-10-1114-04X 高壓球閥

HYDAC 0240R020BN4HC

HYDAC FCU2210-4-M/-BUS

HYDAC KHM-32-1112-01X

HYDAC 0160 DO25 W/H

HYDAC S100-AC-AC0150-G1/2

HYDAC VMF 0.6 K.0

HYDAC HDA4745-A-100-124

HYDAC RFBN/HC330DG5A1.0

HYDAC DICHTSATZRF3-5

HYDAC VST-1/2WD絲堵

HYDAC RF3-2.5/3/4/5/6/7/8(320LG)

HYDAC HM100-010-R-G1/2-BF

HYDAC DFBN/HC660TF10B1.X-E

HYDAC Ball valve KHB-G3/8-1212-03X

HYDAC DN16 BKHDN16-1125

HYDAC DFBH/HC2400QE5D1.X/L24

HYDAC HDA 3740-B-250-125

HYDAC HDA 3480-A-100-124

HYDAC DVP-06-01.X

HYDAC RV-25-01X/0

HYDAC EDS3446-3-0250-000(包括電纜插

HYDAC EDS-1791-N-600

在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關(guān)鍵詞：中國(guó)香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢(shì)； 投資策略；

中國(guó)香港特別行政區(qū) （以下簡(jiǎn)稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國(guó)大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動(dòng)較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢(shì)；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會(huì)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長(zhǎng)期來看， 美聯(lián)儲(chǔ)已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長(zhǎng)， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場(chǎng)也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對(duì)因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟(jì)影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國(guó)次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動(dòng)， 均對(duì)香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對(duì)香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對(duì)香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。

2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢(shì)頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長(zhǎng)3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期。基于房?jī)r(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房?jī)r(jià)的實(shí)際走勢(shì)看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會(huì)通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會(huì)減緩或停止加息步伐；對(duì)應(yīng)到利率與房?jī)r(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房?jī)r(jià)卻一路走高， 房?jī)r(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房?jī)r(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；而從中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會(huì)議的政府工作報(bào)告提出， 要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢(shì)， 提升在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對(duì)外開放的國(guó)家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對(duì)于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購(gòu)買意愿， 僅能用購(gòu)買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購(gòu)房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場(chǎng)崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測(cè)試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購(gòu)房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫(kù)存為116萬套， 這意味著市場(chǎng)上的總體供應(yīng)低于潛在需求。

從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購(gòu)買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房?jī)r(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

表1 有購(gòu)房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫(kù)存對(duì)比

2. 可負(fù)擔(dān)性因素

就房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢(shì)， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購(gòu)房者在購(gòu)房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動(dòng)收入增長(zhǎng)， 高負(fù)擔(dān)性可能會(huì)逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會(huì)進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購(gòu)買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬?duì)穩(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；但中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購(gòu)買能力來評(píng)估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場(chǎng)整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比值和相對(duì)值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對(duì)值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房?jī)r(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對(duì)有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析

立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房?jī)r(jià)走勢(shì)與未來發(fā)展趨勢(shì)各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購(gòu)物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動(dòng)也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會(huì)進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國(guó)大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房?jī)r(jià)較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長(zhǎng)線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長(zhǎng)期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。

2. 其他投資因素

除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國(guó)家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對(duì)接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)評(píng)選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。

（3） 活動(dòng)豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場(chǎng)20座， 各類球場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館2400余座， 各式公園及游樂場(chǎng)2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。

HYDAC 0060B-010BH4HC 濾芯

HYDAC EDS 3448-5-0400-000

HYDAC KHM-20-F3-11141-06X 帶法蘭

HYDAC EDS 3446-1-0600-000壓力開關(guān)

HYDAC HCY-01E900DP20H

HYDAC SB330H-21A1/112U-330A

HYDAC VM1.5D.0/L2  +  43107

HYDAC HM100-16-B-M20*1.5-BF

HYDAC OFU10P2N2B05B

HYDAC HM100-016-R-M20*1.5

HYDAC EDS 300系列 EDS 3×46-3

HYDAC SK-3-D-150-K

HYDAC HAD4748-H-025-000壓力傳感器

HYDAC DF 160 30 支撐環(huán)

HYDAC EDS3346-1-0010-F1

HYDAC HDA 4778-K-3000-000(psi)

HYDAC 1260886

HYDAC VM5D.0/-L24  48/0.5

HYDAC 1.03.16 R 12 BN4

HYDAC VM2C.C

HYDAC EDS 346 3-400-0000

HYDAC HDA4443-A-250-000

HYDAC KHMFF-65-8834 DN65 PN16

HYDAC HDA 3846-A-600-000

HYDAC SB0210-0.75E1/112A9-210AB60-70

HYDAC FSA381-2.1/T12

HYDAC 1300R005BN3HC

HYDAC VR5D.0/-LED 24VDC,72psi (5bar)

HYDAC SB330-20A1/112-200

HYDAC HDA 4446-A-100-000

HYDAC VM5C.0 23/05 MAX:230V

HYDAC DFBN/HC240G10C1.X/-L24

HYDAC VD2D.0/L2404/08

HYDAC 906170

HYDAC 濾油阻塞繼電器VR2D.0/L24.24/05

HYDAC 2600R010EC0N2  10UM

HYDAC EDS3348-5-0400-Y00

HYDAC HDA 3844-B-016-000

HYDAC 1700R003BN4HC濾芯

HYDAC VT-VSPA2-50-10/T1 品牌錯(cuò)誤！

HYDAC DFBN/HC280MA10C1.0/-W-A8

HYDAC KHNVN-G3/4-2233-AP.ND

HYDAC EDS 344-3 (4-20 mA)

HYDAC RFLDBN/HC4020CAU20D1.X/-L24

HYDAC RF BN/HC 1300 D P 20 C1.X/L 24

HYDAC EDS 3346-3-0009-000-F1 (-1...+9bar)

HYDAC 2.450D10BN  10微米

HYDAC 訂貨號(hào)：3018210

HYDAC 0005L003BN (G/DC-A)

HYDAC 4WE 6D S01-24DG-6063118

HYDAC CSH498625

HYDAC VR2D.0/-L24

HYDAC HDA7440-A-3000-000

HYDAC 1300 R 005 BN4HC濾芯

HYDAC WSM06020ER-01-C-N-24DG-E4

HYDAC HDA 3844-E-016-000

HYDAC FCS-GL1/2A4-NA-H1141/D500

HYDAC EDS3348-5-0010-000-F1

HYDAC ETS1701-100-000+TFP100含保護(hù)套

HYDAC VB-10-L

HYDAC VST-3/4WD絲堵

HYDAC EDS344-1-250-000

HYDAC HDA3845-A-250-Y00

HYDAC KHB-G1/2-1212-01X

HYDAC 630DN25BN4HC

HYDAC 2600R050W/HC   濾芯

HYDAC SB-210-24A1/112-AB-210A-TM

HYDAC VD5D.0/-L24 14/06

HYDAC KHM-40-F6-11141-D1X

HYDAC ETS1701-100-000-TFP100+S.S

HYDAC HYBD42A281917

HYDAC VM 5 D.0/-LED

HYDAC EDS3-3000

HYDAC EDS3442-400-0001+ZBM300

HYDAC KHB-G1-1112-01

HYDAC DV-10-30.1/0

HYDAC EDS1791-N-600-000

HYDAC HDA3840-A-360-124

HYDAC HDA 3844-E-060-000

HYDAC 2520R020BN3HC/W

HYDAC 0660R005BN/HC濾芯

HYDAC 32*7/8-14UNF/VG5NBR20/P460

HYDAC B20 MC330GRPM

HYDAC KHP-16-F6-11141-02X/SO760

HYDAC ETS 386-3-150-Y00

HYDAC EDS348-5-160-000

HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯

HYDAC EDS 346-1-006-013(-1..+5bar)

HYDAC LPF BN/HC 280 D E 10 D 1.1

HYDAC EVS3110-1

HYDAC HDA 4346-A-0025-000-F1

HYDAC 10L 7/8-14UNF G5 NBR20

HYDAC 0165 R 010 BN/HC

HYDAC KHP-20-1112-02X

HYDAC 0240R025W/HC

HYDAC VR2LZ.1/-CN

HYDAC 壓力顯示表 ETS1701-1000C 20V

HYDAC DR3000

HYDAC HC400DF25B1.1/-V過濾器

HYDAC EDS3000

HYDAC HDA 4744-A-160-000

HYDAC VR2C 0 28/03

HYDAC EDS345-1-400-000+ZBM300

HYDAC HDA 3844-B-100-000

HYDAC HDA445-A-400-001

HYDAC FSK-127-2.4/0/-/12

HYDAC ZDM14

HYDAC HDA 4744-A-250-031(200bar)

HYDAC EVS3110-3 Nr:11953013

HYDAC EDS344-5-400-000

HYDAC HDA 4345-B-0010-000-F1

HYDAC 0140D005BH4HC

HYDAC 0165 RBN/HC

HYDAC ETS386-2-150-000+TFP100+S.S+

HYDAC RBE-R1/2-X-30

HYDAC 壓差開關(guān)VM5D.0/-L24 18/04

HYDAC EDS316-1-400-000

HYDAC S320-10A1/112AO-330

HYDAC RFLD W/HC2520CAT50D1.X/-Y

HYDAC HDA3745-B-100-000

HYDAC SB330-10A1/112V-330A.PS330

HYDAC EDS3446-2-250-Y00+ZBE06+ZBM300

HYDAC DFBN/HC1320P3LE2X-B6-Y10

HYDAC 0660D005BN3HC/-V

HYDAC TFF-100

HYDAC NTST-200822105

HYDAC HDA 3844-A-006-000

HYDAC HDA3840-A-350-000

HYDAC 1251558 DN7 5000mm long

HYDAC HM63-016-R-G1/4-BF

HYDAC EDS-3346-3-0100-000

HYDAC DF W/HC160G25C1.1

HYDAC EDS348-5-250-000

HYDAC EDS3446-3-0016-000-F1帶連接器

HYDAC 3000249 24VDC 30Ω 電磁閥線圈

HYDAC 3518139

HYDAC 4V220-08 1.5-8Kgf/cm2 帶底座

HYDAC HDA 4745-B-060-000

HYDAC 壓差檢測(cè)/PRESSDETECTOR/VMF2D.1

HYDAC EDS344-3-400-000+ZBE03+ZBM310

HYDAC RF3-3-EPT-NM-N-1-1-O/KS100-3

HYDAC 913810  114   96V DC   364Ω

HYDAC TS-80/X/12

HYDAC ZBE03

HYDAC HM100-400-R-G1/2-BF

HYDAC HAD4745-A-016-000 0-16BAR

HYDAC 0240 D 10 BH/HC

HYDAC HDA 47C9-A-10000-DS-000(PSI)72inch

HYDAC EP83446-1-0160-000

HYDAC DFBN/HC60AFE10C1X/-B6

HYDAC RFM-BN3HC-330-G-10-E-2-12

HYDAC FPU-1-250F10G11A3K(管長(zhǎng)L=10米)

HYDAC 0030E010EHCI

HYDAC 0330 D 003 BN4HC

HYDAC FHNDBN/HC250LDF10A1.X-B7

HYDAC AGRLE-20  夜控單向閥

HYDAC HDA3744-A-100-000

HYDAC HN60-01-E631/400/G 1/4B

HYDAC HEX610-30

HYDAC EDS3446-2-0100-000-F1

HYDAC 0030D050W/HC

HYDAC 1200R003BN4HC /-KB-SMS-SO451-

HYDAC 接頭ZBM11

HYDAC RFD BN/HC661F3D1.1/-L24

HYDAC EDS 3346-3-0016-000-F1

HYDAC BD400B2W1.X

HYDAC RFLDBN/HC661DAS10D1.0/-L24

HYDAC EDS33463400000

HYDAC KHB-G1/2-1212-03X球閥

HYDAC 電纜封套 PG11

HYDAC HDA4745-A-250-000+2103

HYDAC HDA3700-E-160-156

HYDAC RFBN/HC660DN20D1.X-L24

HYDAC RFLDBN/HC660DAN10D1X/L24

HYDAC EDS 1791-P-040-000

HYDAC HDA 3844-A-060-000

HYDAC KHB-M27×1.5A-1212-01X DN10

HYDAC 0140D010BH3HC 濾芯

HYDAC DRV 12-30.X/0

HYDAC BFP7F10UBM0.0空氣濾清器

HYDAC HDA 4385-A-0000-000-F1(-14,5..0psi)

HYDAC VD5D.0/-24

HYDAC DVE-08-01.X/0  針閥

HYDAC HDA 3800-A-350-124(15m)

HYDAC HDA 44Z6-A-0100-G01-000

HYDAC WSM06020V-01-C-N-24DG

HYDAC KHB-G1-1/4-1112-01X

HYDAC 3000249.11/04 24VDC

HYDAC 0500D020BN3HC

HYDAC EDS 3348-1-06,0-D00-F1

HYDAC 風(fēng)冷卻器 OK-EL8L

HYDAC KHBF-025-PN016-11126-01X

HYDAC 1700R020BN4HC-KB

HYDAC EDS3318-5-06.0-000-F1

HYDAC EDS346-2-250-Y00 0-250bar

HYDAC EDS-3346-1-0100-000

HYDAC HDA5500-0-0-DC-Y00

HYDAC HED40H15/200Z14L24S

HYDAC HAD 4345-A-04,0-000-F1

HYDAC 2103-05-11.00

HYDAC 濾芯 D200-SYL-150TB

HYDAC DFNB/HC600E100LX/-L24

HYDAC RFLD BN/HC 2520CAT5D1.0-X

HYDAC HDA4444-B-016-000

HYDAC FPU G11-G5/8-ISO228

HYDAC EDS3448-2-0400-000+ZBE06+

HYDAC VD5C.0/-V 35/08

HYDAC EDS 8446-2-0400-000

HYDAC HAD4746-A-250-026壓力傳感器

HYDAC LF  BN/HC  240 1E3B1X/B3V

HYDAC SB330-50A1/112A9-330A+S309

HYDAC EDS344-3-400-000同0230

HYDAC OF7S10P1M1-E

HYDAC SB330-1A1/112U-330A

HYDAC 防暴閥芯 RBE-R 3/8-X-50

HYDAC EDS 8446-1-0040-000

HYDAC POG9G D  1000I+POG9G DN500I

HYDAC HDA 4744-A-400-000

HYDAC EDS344-3-250  0-25MPa

HYDAC AS2301-U

HYDAC HDA 4445-B-400-000

HYDAC EDS306-3-040-016

HYDAC 3217470S100-AC-AC-0150(G1/4-M1

HYDAC EDS3446-1-0250-000

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08-05SH

HYDAC EDS 3346-1-0025-000-F1

HYDAC LFA 16 D19-7X   材質(zhì):金屬

HYDAC S100-AC-D1/4-0250

HYDAC 8.950R10BN

HYDAC HDA 4345-B-0025-000-F1

HYDAC HDA4748-H-0250-000(0-250BAR)

HYDAC HDA 4445-A-0250-AN1-000

HYDAC HM100-160-B-M20*1.5-FF

HYDAC KHP-25-1214-04X

HYDAC EDS3446-2-0010-000-E1

HYDAC SAF10M16T210A+S13

HYDAC 0330 R 040 AM

HYDAC 1250486  濾清器

HYDAC 0035 D 020 BN4HC 濾芯

HYDAC EDS 345-1-006-000

HYDAC 濾芯0660D05BH3HC-5u

HYDAC KHP-25-1214-06X

HYDAC SBO 100-2E1/112U-100A K001,5

HYDAC ETS 906628

HYDAC 0330R 010 BN4HC -B6

HYDAC DFBH/HC110 MA581.X/-B6

HYDAC 過濾精度：10um

HYDAC EDS3446-2-0100-000+ZBM3100+

HYDAC SB330-4A1/112A-330A蓄能器

HYDAC SB330-10A1/112A9-330A

HYDAC RFLDBN/HC2500CAT25D/-24

HYDAC DV-10-01.X/0

HYDAC DB10120A-02X-250V

HYDAC 2019-02049-01-15

HYDAC HDA3840-A-350-Y644

HYDAC IES 2010-000  24DVC RW<10%

HYDAC 0110D010BH4HC

HYDAC KHBG-20-F3-11141-06X

HYDAC ZBE03 同HYDAC-1030

HYDAC EDS3346-2-0016-000-E1+EBE06

HYDAC DV-16-01.X/0

HYDAC R08021-01X-01

HYDAC RFLDBNHC2520CAV20D10-Y

HYDAC HDA3840-A-350-124  帶20米線

HYDAC HDA3744-B-016-000

HYDAC VD 8 GC.0/123 23/10

HYDAC 0400 DN025W/TTC

HYDAC HDA 5500-3-0-DC-000

HYDAC HED40P15B/100Z14L220S

HYDAC HDA 5500-3-1-AC-000

HYDAC VD5C.0DC24V/2A

HYDAC HDA4745-A-060-000

HYDAC FPU-1-400F4G11A1K

HYDAC EDS331630016000F1

HYDAC HDA3840-A-350-124

HYDAC Line Check Valve,1/2" 0.05MPa

HYDAC EDS345-1-01800

HYDAC EDS345-2-250-000WITH CABLE 5M

HYDAC FSA-127-1.1/T/12

HYDAC EDS 3496-2-0250-007壓力開關(guān)

HYDAC EDS-1691-T-C-450-000

HYDAC EDS346-1-016-000

HYDAC 03039871/113/034

HYDAC RVP-08-01-X

HYDAC 0950R003BH/3HC

HYDAC OFBN/HC240G10D1.1/-L24-B6

HYDAC HAD4744-A-100-000

HYDAC SAF20M22T330A-S13

HYDAC VM 3 D.0/-L24-S0135

HYDAC VM.8 D.0/-L220

HYDAC RVP10-01.X

HYDAC HM100-250-R-G1/2-BF

HYDAC G1/2

HYDAC 壓力繼電器 HED40P10/10Z14S

HYDAC 0660R005BN3HC/-W

HYDAC 0250RN010BN4HC

HYDAC HDA 4344-A-0010-000-F

HYDAC HAD4745-A-100-000 100bar

HYDAC HDA4444-A-250-000 同HYDAC-0108

HYDAC ENS3218-5-730-000-K+ZBE08+ZBM2

HYDAC EDS601-600-000

HYDAC SB330-20A1/112A9-330A

HYDAC 1SN 16NN 7500P

HYDAC 0240R050BN3HC/-KB

HYDAC DRVP-10-12.X

HYDAC 壓力變送器BSP1/4”

HYDAC EDS 3443-400+ZBE03*ZBM300

HYDAC HDA 4346-A-0025-031-F1(-1..+25bar)

HYDAC KHNVN-G2-2233

HYDAC HAD384-A-400-000 905852

HYDAC PT100 7030022242

HYDAC EDS3446-3-016-000+ZBE06

HYDAC DF BN/HC 330 MHE 10D 1.0/-L24

HYDAC KHMFF-050-PN40-11146+E1.000

HYDAC FILTER/0110 D 010 BN4HC

HYDAC SAF 32M12N400A-S309

HYDAC PDR08-01M-C-N-110-24PG-8.8

HYDAC RFM BN/HC 75 BD20 C1.0

HYDAC EDS 344-5

HYDAC G/BG-A00600020BN4HC

HYDAC 3498608  930*1000*94

HYDAC HDA4445-A-16-Y00

HYDAC 0290 D010 BN4HC

HYDAC KHB-G11/4-1212-06X

HYDAC HAD3845-A-100-000

HYDAC REPARTURSATZ-E-DF60P1.0/V.

HYDAC KHB-M30SR-1112-01X

HYDAC L2211VDA0200(6033910)

HYDAC KHN3K-G11/2-L-2233-12X

HYDAC HDA3845-A-060-000

HYDAC EDS 3148-5-01,0-000-F1

HYDAC 2103-01-47.00HD

HYDAC 壓差開關(guān)VD5.01-L24    23/01

HYDAC HDA4444-B-060-000+ZBE02

HYDAC KHNVS-RP1-2233-12S

HYDAC KHB G 1/2" 1214 06X

HYDAC HDA 4745-A-016-000

HYDAC EDS3448-3-0250-000

HYDAC ETS4144-B-000

HYDAC NF BN/HC 1310 DP 10 A 2.1

HYDAC EDS 8446-1-0250-000

HYDAC EDS346-2-250-000+ZBE06-05

HYDAC EDS 3316-2-06,0-000-F1

HYDAC RFLDEN/HC1300CAM5D1X/-24

HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫(kù)存

HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫(kù)存

在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關(guān)鍵詞：中國(guó)香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢(shì)； 投資策略；

中國(guó)香港特別行政區(qū) （以下簡(jiǎn)稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國(guó)大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動(dòng)較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢(shì)；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會(huì)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長(zhǎng)期來看， 美聯(lián)儲(chǔ)已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長(zhǎng)， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場(chǎng)也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對(duì)因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟(jì)影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國(guó)次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動(dòng)， 均對(duì)香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對(duì)香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對(duì)香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。

2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢(shì)頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長(zhǎng)3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期?；诜?jī)r(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房?jī)r(jià)的實(shí)際走勢(shì)看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會(huì)通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會(huì)減緩或停止加息步伐；對(duì)應(yīng)到利率與房?jī)r(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房?jī)r(jià)卻一路走高， 房?jī)r(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房?jī)r(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；而從中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會(huì)議的政府工作報(bào)告提出， 要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢(shì)， 提升在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對(duì)外開放的國(guó)家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對(duì)于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購(gòu)買意愿， 僅能用購(gòu)買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購(gòu)房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場(chǎng)崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測(cè)試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購(gòu)房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫(kù)存為116萬套， 這意味著市場(chǎng)上的總體供應(yīng)低于潛在需求。

從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購(gòu)買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房?jī)r(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

表1 有購(gòu)房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫(kù)存對(duì)比

2. 可負(fù)擔(dān)性因素

就房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢(shì)， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購(gòu)房者在購(gòu)房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動(dòng)收入增長(zhǎng)， 高負(fù)擔(dān)性可能會(huì)逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會(huì)進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購(gòu)買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬?duì)穩(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持相對(duì)穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國(guó)進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響；但中長(zhǎng)期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈波動(dòng)。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購(gòu)買能力來評(píng)估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場(chǎng)整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對(duì)緩慢的過程， 所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)受到其太大的影響。

從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比值和相對(duì)值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對(duì)值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房?jī)r(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對(duì)有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會(huì)出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析

立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房?jī)r(jià)走勢(shì)與未來發(fā)展趨勢(shì)各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購(gòu)物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動(dòng)也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會(huì)進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國(guó)大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房?jī)r(jià)較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長(zhǎng)線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長(zhǎng)期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。

2. 其他投資因素

除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國(guó)家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對(duì)接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)評(píng)選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。

（3） 活動(dòng)豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場(chǎng)20座， 各類球場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館2400余座， 各式公園及游樂場(chǎng)2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。