TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339馬供應(yīng)
南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經(jīng)營(yíng)歐、美等國(guó)的閥門、過濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營(yíng)宗旨，服務(wù)于國(guó)內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營(yíng)產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339馬供應(yīng)
品牌 型號(hào)
Wurth 071425612 固定扳手
Wurth 071425622 固定扳手
WUERTH 071425613 固定扳手
Wurth 09644683 密封件
Wurth 071425619 固定扳手
Wurth 06133224 螺絲刀
Wurth 0714551330
wandfluh MVPFA06-P/A-100-G24/ 減壓閥
UNIVER SS0160007SM 氣壓缸
Breco 40T5/3400
Breco 40T5/3860
HIRSCHMANN 9320460-100
Gemue 554 25D 1 9 511/2 蝶閥
Woerner VPA-B/6/0/W/0/09/09/20/P VPA-B/6/W/0/09 油分配器
YUKEN DSG-013C4-A110N1-50
YUKEN DSG-012D2-A110N1-50
GEMU SS9687 40D 1 2/N +1232
Walther 979444 閥門清潔套件
Walther DBH-03-02Z07-000，0-4bar 減壓閥
Walther Systemtechnik GmbH H02-027051203082205， HSP-02
WIKA 111.12/63/0-15bar/G1/4B
GEMU 312 80M
GEMU 620 20D 8181410/N
VAT 21044-PE14-ABA2 DN160 END USER: CHINA
HIRSCHMANN N 6 R DM 932 273-106
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 98468002
WUERTH 61393225 螺絲刀
Wurth 713?301?052
wieland 70.320.1628.0 接口模塊
Moxa NPort 5430
HALDEX WP09A2B-160-160-R-03-BA-150-150-N
REDLION PAXT0000+PAXCDL10
TECNA 9312 平衡器
TECNA 9368 平衡器
Rexroth DBW10A2 減壓閥
Woerner 460.961-60 自動(dòng)控制器
Perske please see the pic
Frenzelit novapress UNIVERSAL 0.75x1500x3000
uiker PG33 SF POVERGRIP
Vickers KBHDG5V-7-5C200N115-M1-PE7-H4-10
Vickers CVC-50-D5-B29-10 蓋板
Vickers KBDG5V-5-33C60N35-M2-PE7-H1-10
Vickers PVXS-180-M-R-DF-0000-000
WUERTH M3284817
Breco 32-T10/5080BFX-PAZ
parker D3DW071HNJW 油壓傳動(dòng)閥
parker TEA063EW09B2NLWJ
parker D1VW011CNJW91 油壓傳動(dòng)閥
WUERTH 71401565 鉗子
WUERTH 61394226 螺絲刀
Wurth 7159321 工具箱
WUERTH 7037730
Wurth 71553415
Wurth 7037360 工具
Wurth 7140212 鉗子
parker TG0625HV460AAAB Target price 440eur 液壓馬達(dá)
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善。《農(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
parker TG0625HV450AAAB Target price 440eur 液壓馬達(dá)
Wurth 798284817
Wurth 7140177
Wurth 798260026
parker OE 159*180*8.1 Seal ring
parker OD 140*155.1*6.3 Seal ring
parker BS 160*185*20 Seal ring
parker BSZ 140*156*9.5 Seal ring
parker A5 220*210*10 Seal ring
parker A5 125*140*13.2*5 Seal ring
WILHELM GS.PUR-5.0mm
Wurth 613963250 螺絲刀
Walther 91495-2-RPB21-AAAA-AQ
Voith EV2225-A NO ATEX 電磁閥
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 96513023 可互換扳手套筒
Westlock 2004 N BY2A 2M02 00U
Woerner DBS-1100-15-DW 3158
Rexroth R900927230 4WREE10E75-23/G24K31/A1V 油壓傳動(dòng)閥
Rexroth ZDR6DPO-45/40yMW80 減壓閥
INA 1510.00
NSK 626ZZ
INA 33008.00
VEM Y11R 132 M4 7.5kw 電機(jī)
VEM-Z Nr.157381812H
Gemue 865R 20D 72114 132 250
Wandres SP 14 WS Nr.014-211
VEM BD1R 90 S12 MLEN 10631 12242250021402 IMB3 IP55
Vickers Series DGMFN; DGMFN-07-Y-A2H-B2H-20 減壓閥
Vickers DGMDC-3-Y-PK-41
Eaton DG4V-3S-2N-M-U-H5-60
Eaton DG4V-3S-24A-M-U-H5-60
Vickers DG4V-3S-6C-M-U-H5-60 油壓傳動(dòng)閥
Walther LP-032-1-WR548-11-1G1 1/2
Z-LASER 906319 CL-600-5-T-A-20
Z-LASER Z30M18B-F-640-2527
Stabilus 084522/300N
Wolftechnik WFMB010-10 濾芯
weishaupt WM-D90/90-2/1K0 50Hz 0.9kw 2900 1/min
weishaupt WM-G10/1-A
weishaupt 40359311
weishaupt 201477536
weishaupt 6004489
weishaupt WM-D112/140-2/3K5 50Hz 3.5kw 2940 1/min
VDL DELMAS LACMP 500D4-A4;400V/Y; 50HZ; 3.8A;1.95KW;1370 L/min
schwingmetall SCHWINGMETALL H32 38652 65 , d=50
VAT 21044-PE14-AB42/0042 A-1608174
Werner 10 T5/200 NK 帶
Werner 200M4030-501 刻刀
WUERTH 0715137062 可互換扳手套筒
WUERTH 713304145
WUERTH 71522108 可調(diào)扳手
WUERTH 0715137060 可互換扳手套筒
WUERTH 713304045
Wurth 71540100 固定扳手
Wurth 7140731
GEMU 650 50D 60405E14T11503M
WUERTH 07037730 氣動(dòng)旋轉(zhuǎn)扳手
WUERTH 071402 02 鉗子
WUERTH 071593 21 工具箱
WUERTH 071402 17 鉗子
KSR Kuebler FKSM-B32-S 磁性液位傳感器
KSR Kuebler FKSM-B32-O 磁性液位傳感器
Wixroyd 62120.w0019 機(jī)床零件（支撐腳）
Walther HP-006-2-S1220-12-2-M20x1.5 M
parker PIE-T063MS-150H-X
parker RAH161S20
Wurth 5928212030 附件
Wurth 714107111 剝線鉗
Wurth 69939121
parker CARTRIDGE FOR MINI FILTER 80m. COD. HPR.1819
VOLKMANN 110146FD MULTIJECTOR M540FD 真空泵
weishaupt 21150402022
ZIEHL MSR220KA
Vermeire 140800702
AEROQUIP CONNECTOR(AEROQUIP.2024-6-6-C 3/8IN)
Gessmann 0EC 2-3-2-2
Walther SHLKUP MD-007-0-L1218-19-2
Wurth 22201015
Wurth 07146336 石鑿
VEM K21R71K4/3272 1108207001303H 電機(jī)
VEKTEK 47-0440-02 3216G
Woerner VPB-B/06/6/0/RS/09/20/20/P
Woerner VPB-B/6/6/0/RS/09/09/20/P
ELAP E620-1000-10/24-A-10-0C2 編碼器
parker PRDM2PP16SVG20
parker SVLA1006P07 止回閥
parker D3FBB32MCONS00
Werner 159W4030-11 刷子
Werner 109M4030-05 滾珠螺桿軸
Wolfram WS2，WITSTAR 6.0*175mm
SALMSON 0.83KW MUH502-E-T/B
sirai A225-10/N 液位傳感器
Fabco-Air E-7-X
Gestra NRG-19-11 L=1000MM 液位傳感器
Walther Systemtechnik GmbH 97230825
WENGLOR TC55PA3 接近開關(guān)
WUERTH 71576201 千分表
WUERTH 714524200
oiltech OILTECH 10385-030 (see the pic pls)
Walther CT-005-2-XX211-02-2-EX 快速插拔式單向閥
SKF AP4-Q
SKF DS-4-0.5
WINKEL GmbH 4.062 軸承
Wandres 454001 聯(lián)軸器
Wandres 4078010 齒輪
UNIVER MAN.FLANG.D.50 1/4 0-10BAR HZ9PB501014
Gestra UNA-SPECLAL TYP 62 PN16 DN80 3T/H CLass150/WN/DN80 0.5Mpa
comar MKA 1.5uF
SKF BT2-8670-01
SKF LGAF 3E
SKF LHDF900;5L
Vickers CVB-PX-10-1-CE-E-W-DF240-CV1
Rexroth ABZMS-41-1X/0370/M2/DC-K24
Rexroth ABZMT-1X/0300MS/DO-T4-K24
Rexroth WE-2SPSU-M12*1
WEBER 1307.43S110650 10043VHSLLS100
Vaisala MMT162+HMP50Z300
KSR Kuebler EMU-L100-SV-3SY 24VDC
Gemue 695 40 D 39 18 14 2 2/N 隔膜截止閥
Gemue 695 50 D 39 18 14 2 3/N 隔膜截止閥
Boellhoff HE.8956
Boellhoff 55003220204 滑塊
Stabilus 084476
Wurth 626 000 300
Wurth 0539812
INFICON Model VAF040-X PN 253-45 24V
ERRE DI pls see the pic 管接頭
Wurth 68072 研磨頭
Wurth 71467530
Wurth G5300604
Wurth G5300606
WUERTH 7022030 電熱風(fēng)槍
Wurth G5300602
Wurth 68041
Gestra MPA46，DN40PN40 排污閥
Baelz 61-1-150-S
Vulkoprin VK XS 400 125 070 滾輪
ZIEHL T221738 溫度控制器
ZIEHL TR250 溫度傳感器
INA KWVE20-B-H-G3-V1 導(dǎo)軌
INA KWVE25-B-G3-V1 導(dǎo)軌
INA KWVE30-B-G3-V1 導(dǎo)軌
INA KN20-B-PP 軸套
VERSA VGG-4532-MS-XDAS-167-D024 油壓傳動(dòng)閥
Walther CT-012-2-WR021-02-2 快速插拔式單向閥
WUERTH 7022030 電熱風(fēng)槍
Wurth 71467550
WUERTH 71303130
WUERTH 7033130 氣動(dòng)旋轉(zhuǎn)扳手
Wurth 61363155
Wurth 7012210
Wurth 714131150
Wurth 71458043
Wurth 61363210
Wurth 714107116
Wurth 626 000 500
Wurth 626 000 300
Wurth 714240247
Wurth 714240179
Wurth 714240168
WUERTH 5964046801 密封圈套件
Wurth 714240302
Vision & Control VICOLUX FDL02-R 1-15-340
VEM IE2-W21R90S6 0.75KW
weingrill 17800 N.O (see the picture)
parker PV140R1K1T1N001 SN:27182633/006 柱塞泵
UNIFIL 610P-H11-440/150-DFR-OG 610*440*150mm -
Wagner 211-18/147
WUERTH 069014 攻絲工具
WUERTH 0695684353 附件
VEM see the picture 2
Vester PS-40-40/R/S2 感應(yīng)傳感器
Gemue 88349556 膜片
Rexroth ZDREE6VP4-1X/100MG24K24A1M
flama OP6A60SXF20R 數(shù)字顯示表
Wurth 7157256 錘子
parker P2FCA472 110VDC (Kursziel : 8,4 Euro/Stück)
W+S IS581.101CR65.01024.SCT1 編碼器
W+S MP700.100AQ5.12X12.SCT2 編碼器
ROTHERMUNDT 25 T 10/4500
WUERTH 58657801 砂輪
Würth 71535900 工具套裝
Vaisala no.L5320455 HMP360 325A104
Wurth (KUKKO)25-C
Wurth 798-521-696
Wurth 06691291
UNIMEC MRC134Ratio1/1.5Serial11/3094
Woerner GFZ-B/0,18/V nr：230709
Walther MD-019-0-S2030-AAAZ/MD-019-6-11 快速插拔式單向閥
Walther MD-012-2-S1624-11-2/MD-012-5-11-2 快速插拔式單向閥
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther CH-020-0-WR542-13-2/CH-020-6-13/G1 1/4 快速接頭
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther-Werke Nr714306 安裝支架
Walther-Werke P758824MV 引擎罩
Contitech 20291/D Shore 55 buffer
VACUUBRAND D71 B4 P 14025062 MOTOR
Gemue R690-25-D-78-71-52 EDN (PTFE)
Gemue R690-25-D-78-71-14EDN (FPM)
WEG 3～AL132M 06 5.5KW 230/400V 50HZ WEG
WEG 132M-04 7.5KW 230/400V 50HZ WEG
Vargus TM6SC D56-22-3U
DIATEST HASSMANN MV4_20
DIATEST TIEFENVERLAENGER TV-15-64-DIATEST
WUERTH 965 13 023
WUERTH 965 014 340
WUERTH 965 01 434
WUERTH 714 256 50
WUERTH 613 932 25
WUERTH 715 221 08 扳手
WUERTH 969 302 16
WUERTH 586 578 01
WUERTH 899 102 290
WUERTH 965 13 110
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利。總之，通過《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
WUERTH 691500164 塑料保護(hù)蓋
Wurth 0613 963 250
Wurth 0714 107 162
Wurth 0714 53 110
Wurth 0965 090 59
Wurth 07146327 沖頭
Wurth 0774133325 電纜卷筒
Wurth 07146330
KSR M65-A-VK5-L230
WICKE PE160/50/60/5K
celesco RT9420-0003-111-1110 with Kupplung 6 / 6 mm l = 23,5 mm
Hansen no.2607 ；3/8 9.5mm 150PSI
INA KUVS10-B
Contitech 400/65-305Z.L
Gemue 600 10M14 隔膜截止閥
Wurth 71501578
WINKEL 4.054AP0-Q
Voith WEM263-25H1477-4LXYB1Z24/0H 油壓傳動(dòng)閥
KSR Kuebler KP-90865/5 Tmax.80℃ BGU/1/PVC
Weko SVT-08
Wurth 0480140008 訂書釘
ACLA diameter 50,bearing 6202
Walterscheid WAL374078
SKF MFE2-KW3F-S9+MGP
Warmbier 7500XC
Walther LP-019-2-SL025-21-1 快速插拔式單向閥
Fabco-Air MP8X1.5X3X1 FF-HF
Stabilus 692255 0800N
wieland M25 70.354.0636.3
wieland 72.310.1653.9
wieland 72.310.0653.9
Wurth 96593120 工具箱
Wurth 71330108
Wurth 71330114
celesco RT9420-0R25-121-1120
Breco 25 T 10/20000
Votech DuotoV 90/559 Accuracy:5um 濾芯
sirai A225-10/N 液位傳感器
Wurth 965090059
Wurth 715939001
WUERTH 71576201 千分表
Wurth 714834
WUERTH 71576202 百分表
WUERTH 071570 01
WUERTH 0695 9416 15
WUERTH 0613 986 5
WUERTH 0715 731 40
WUERTH 695072500 鋼卷尺
WUERTH 0899 032 012
WUERTH 71382101 防護(hù)面罩
WUERTH 0613 630 400
WUERTH 0899 032 911
WUERTH 071570 03
WUERTH 0899 200 290
Wurth Type:BS 10-A 0-400/1100/min
WashTec 201382 , 230/400V , 50Hz , 0.37kw
watlow RMLA-55AB-A1AB 控制器
WUERTH 071531 120 固定扳手
Walther HP-006-0-S1018-12-1/HP-006-6-12 快速插拔式單向閥
Vickers KB-C-G-3-250D-Z-M1-2-A-PE7-H1-10 02146088
woehner 32457
INA LR202-NPPU 軸承
Wilder HDMI-TPA-HP
Wandres OEL-DS-1-0.37 Nr：0211376 過濾器
VENTUR MPT 03S with motor
Rexroth AB31-04/500ZL24 110V 2wh
Gemue R690-25-D-78-71-52-1-EDN (PTFE)
Bayer 5-013-PU55
Bayer 259-5-368-PU55/A
Bayer 259-58-1744-PU55 密封件
wieland Wieland_73_335_6435_1_E
zimm 049511
WUERTH 06134892 螺絲刀
Wurth 061392335 1
WUERTH 5964055800 塑料保護(hù)套
Wurth 891625 離心泵
WUERTH 7153136
westermo MDW-45 LV, RS-232, DIN model, 9.6–57.6 VDC
Webac VK14 Ser.-Nr.21306
GEMU 86510d72214115 160
WINKEL 113.005.020 - 4260
Wolfgang Warmbier Convac Art. 7360 with static class requirement point-to-point resistance Rp-p = 10 ^ 4 - 10 ^ 5 Ohm.
BRECO FLEX 25T5/660-BFX 同步帶
Rexroth 0 811 405 540 壓力變送器
Rexroth 4WE10D3X/CG205N9K4
Vickers EURG2-06C-13UG 閥門
HIRSCHMANN RS20-1600T1T1SDAE943434-023 16 X RJ45 導(dǎo)軌開關(guān)
VEM 407000/0001H
woehner NR.32486,NACH UL 508A
woehner NR.32947,NACH UL 508A
woehner NR.01495
WORNER DBSR-400-15-DW-014 1156
WIKA P-30-R-BG460-HD-1Z -F-M4Z-1Z
INVERTEK ODE-2-12010-1H012-01 頻率轉(zhuǎn)換器
Wurth 893243050 螺紋鎖固劑
WUERTH 899110503 防護(hù)面罩
wandfluh VDE37/19x50
wampfler 08-S265-2255 碳刷
Vischer & Bolli 752510 定位銷
parker D1VW20DNJP76 24V 1.25A 350bar max PAB 210bar
Walther 4-15-012-503-06
Walther 11 -012-0-WR526-AAAG 快速插拔式單向閥
Walther 4-11-012-041-12
nidec 402.825 24V
Breco FLACHRIEMEN 75F3 ANTR 8600mm 同步帶
Walther 95273-4-XX133-AAAU-Z03
Walther A5273-4-ET015-2P-AM-C
Woerner KFL-E/B/O/S/N/N/490/430/350 281264/030/000/001 液位傳感器
Woerner KTR-B 281264/020/000/001 溫控器
SCANCON 2RK100-D-1020-65-01-S 編碼器
TECNA 15-069365 平衡器
Gemue 723-32-D 214O4 AE 2015
fey AS 110,0/4,6X0,98 密封件
Powernet ADC5423-3 10A 230/115VAC
VERLINDE VT0006587/VR25
VSE EF 2AP063VPNP
Woerner 357.250-41-Woerner
Woerner 357.249-41-Woerner
Woerner 357.248-41-Woerner
Woerner 357.256-41-Woerner
Weigel DUW2.1 0-100MW
VEM K21R132S4T 電機(jī)
Vaisala HMT120SUB2J M1740014
INA F-223743.07.RLBS 滾針軸承
REDLION IAMA3535 Input0~50V，Output0~10V
REDLION IAMA3535 Input0~50mA ，Output0~10V
WNT A280.80.R.06
ULT 02.0.575 濾芯
ZOLLERN ZHP 4.29 04.29 10351 S/N.109
Wurth 96509059 套筒組套
WUERTH 714107162 壓線鉗
Vickers EEA-PAM-533-C-32 威格士放大器
Vickers EEA-PAM-523-A-32 信號(hào)放大器
Wurth 09645582 電纜連接器
Woerner VOE-B427777V 油分配器
VERDERAIR VA25.PP.PP.TP.TF VERDERAIR
Wurth 96729516
Wurth 96727012
Wurth 96720610
Wurth 967212012 保護(hù)帽
Wurth 96729512
Wurth 967212016
Wurth 9672168
Wurth 96725012
Gemue 554-25-D5937 511+Z38
Vector SRA-H1T1 0-50℃ 10-95% RH/1.0 溫度傳感器
schaeffler RASEA 40-N
VEM brake for 152910/0003H
M.G.M Motori Elettrici S.p.A BA 80 B2
Walther 4-11-012-042-12
Walther 11-012-041-12 快速插拔式單向閥
YXLON Spray apertuer 1500um,d=12,68/s=0.25mm
ROTHERMUNDT 25 T 10/5500
Rexroth R928006926 H10XL-B00-0-M Filter element
Vulkoprin PU.UH50/18/176003ZZTYP(X)
INA KWEM12-W-G2-V1
Liebert UPS GXT2-1500RT230
parker 2217331 PA-D-O-MAE-O-63/100 氣缸
Breco 25 T10/50.000-M 同步帶
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊ㄟ^《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
MULCO ST 20T5/25-2
MULCO ST 16T5/25-2
VSE VSI0.2/1/A GPO 54V-32W15/4
Stabilus 083585 氣彈簧
Wurth 7032300
WUERTH 07032310 氣動(dòng)打磨機(jī)
Wurth 7153155
Olaer B12HX60/1P-SC-S
Weforma WP-M0.6-366/weforma/HG2
WUERTH 955150116
Zarges K470 385*285*343MM
KRACHT P. 齒輪泵
WISKA ESKV-20-PLUS sprint電纜接頭
Breco 25 T10/200.000-M
Breco 25 T10/100.000-M 同步帶
INA GH 40
mts 370514
parker SCP01-250-24-07 壓力傳感器
MANN+HUMMEL C 1337 WM 濾芯
Breco 120.37*1.78
parker D1VW20BNJEE75 油壓傳動(dòng)閥
parker D12-2179D-297 24DCV
VEM 132664/0001 H
Woerner 357.254-45 油分配器
Woerner 357.255-45 油分配器
Woerner 357.258-45 油分配器
Woerner 357.248-45 油分配器
VEM K21R80K4/3272 Nr.1021118001205H 電機(jī)
Zarges 40836 鋁制箱子
westermo RFIR-127-F4G-T7G-AC 工業(yè)開關(guān)
Vickers CVI-16 D105V M 50 ; CVCS 16 C3 W 350 20 AP08 X00
Vickers CVB PX 10 1 CE E W DF 240CV 10 ;350P.MAX
Cole Hersee 75600-04 電子雨刮器開關(guān)
ULT Gr.560x248x46mm
Wurth 7037520 氣動(dòng)打磨機(jī)
Wurth 65212125 沖壓模具
Voith TYPE:R 16K550.1（ S/N:1032051） P/N:TCR41345140
Voith TYPE:R 16K550.1 （S/N:1032051） P/N:TCR41345150
Wurth 53913045 軟管夾
Wurth 71554055
Vickers DC17V-3-2N-80 單向閥
URACA P3-10B18+20
TOREX Type：BV053010000；SN：07 BV I10056 電機(jī)
INA SCE1212
Wilo MULTi-H203SE-T/6/C
HER 706 92.064.544.706
parker PGP505A0060CA1H2NJ7J5B1B1 齒輪泵
parker CPOM2AAV56
Stabilus 4926DN 0350N 氣彈簧
Vickers RV3-10-S-0-36 安全閥
WUERTH 0714522252 兩爪拉馬
WEIDEMANN DBD10Z10-F140-ARV/BRV
SQUARE GJL36050M05 塑殼斷路器
HIRSCHMANN 9243420 LUMBERG RSC 162 Ag Crimpkontakte St. 731725021 插頭
FAG NU1012 M1 d=60mm D=95mm B=35mm
FAG 6007 d=35mm D=62mm B=14mm
FAG 16008 d=40mm D=68mm B=10mm
WUERTH 7140272
WUERTH 699100314
WUERTH 71522108 可調(diào)扳手
WUERTH 71522112 可調(diào)扳手
WUERTH 71330443
WUERTH 71501573
WUERTH 6132521 螺絲刀
WUERTH 71464511
WUERTH 9651321 可互換扳手套筒
WUERTH 6133223 螺絲刀
WUERTH 61323108 螺絲刀
Wurth 96593120 工具箱
WUERTH 71576022
WUERTH 61364037 螺絲刀
Wurth 613231055 螺絲刀
WUERTH 96514150 可互換扳手套筒
WUERTH 61323104 螺絲刀
WUERTH 63916 絲錐手系列
WUERTH 63914 絲錐手系列
WUERTH 7156635 刀具
WUERTH 714644220 輕金屬水平尺
WUERTH 63912 絲錐手系列
WUERTH 98600 噴槍
Wurth 714523161 三爪拉馬
Wurth 71594004 電烙鐵
Wurth 7154202 絲錐刀柄
WUERTH 899400531
Wurth 71553110 紅外測(cè)溫儀
WUERTH 71350606
WUERTH 613415 02
WUERTH 52310
WUERTH 699 942 814
WUERTH 7026981
WUERTH 7011610
WUERTH 899102100
Wurth 71553761
WUERTH 613415 03
WUERTH 57082001 氣動(dòng)打磨機(jī)
WUERTH 71553710 電流表
WUERTH 7155422
WUERTH 613415 04
WUERTH 71471319
Wurth 71330142 固定扳手套件
WUERTH 71425917 扭力扳手
WUERTH 71425912
WUERTH 613415 06
WUERTH 71471324
WUERTH 7156640
WUERTH 71425918 扭力扳手
WUERTH 71425913
WUERTH 71425911
WUERTH 715 35 900
Wurth 71425914 固定扳手
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利。總之，通過《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
WUERTH 71425910
WUERTH 7147121
WUERTH 715 221 12 活動(dòng)扳手
WUERTH 714 02 31
WUERTH 715 221 15 扳手
WUERTH 715 36 70
WUERTH 61391306
Wurth 714 02 32
Wurth 71410810 顎式剝線鉗
WUERTH 703 313 0 氣動(dòng)旋轉(zhuǎn)扳手
WUERTH 96514 150 可換式扳手套筒
WUERTH 613 421 055 螺絲刀
WUERTH 613 422 4 螺絲刀
WUERTH 965 13 21 可互換扳手套筒
WUERTH 613 631 025 螺絲刀
WUERTH 714 64 530 卷尺1
WUERTH 714 15 50 固定式扳手套筒
WUERTH 613 251 05 螺絲刀
WUERTH 715 76 102 千分尺
WUERTH 96593 120
WUERTH 715 72 54 錘子
Wurth 7154202 絲錐刀柄
Würth 71463450 打孔工具
WUERTH 714 644 220
Wurth B41501101
WUERTH 639 5
WUERTH 57067011 電鋸
WUERTH 695941615 手工工具沖頭
Wurth 639 14
WUERTH 57082001 氣動(dòng)打磨機(jī)
Wurth 7032300
WUERTH 7026981
WUERTH 703 862 1
WUERTH 613415 02
WUERTH 699 942 814
WUERTH 7022030 電熱風(fēng)槍
WUERTH 523 10
Wurth 715 930 070
Wurth 71553761
WUERTH 899102100
Wurth 71425908 固定扳手
Wurth 71425914 固定扳手
WUERTH 71425919 扭力扳手
WUERTH 71425918 扭力扳手
WUERTH 71471319
WUERTH 71425917 扭力扳手
WUERTH 613415 025
WUERTH 71471330
celesco PT9420- 位移傳感器
WIWA RS10(D=10mm)
Wurth 639 01
WUERTH 715 35 45
WUERTH 715 40 50
WUERTH 539 112 22 卡箍
WUERTH 965 900 903
WUERTH 714 01 565
WUERTH 608 116 088
WUERTH 715 762 01
WUERTH 714 526 050
WUERTH 690 14
WUERTH 965 17 35
WUERTH 715 762 02
Gemue DR00150U F07F10-N-DS-22
valbia DA115
MANN+HUMMEL W 712 Cod.67 402 58 476
Walther 1-03-005-1-WR017-02-0-Z07
Vickers SV13-16-OS-0-240AGH
WUERTH 71330301 組合扳手
WUERTH 7157210 錘
WUERTH 71401568 側(cè)切刀
WUERTH 6132331 螺絲刀
WUERTH 61313205 螺絲刀
WUERTH 61323108 螺絲刀
Wurth 71330110 扳手
Membrapor NO2/S-500-S 感應(yīng)傳感器
WEBER 488852 吸入管
WEBER 487579 吸入管
WEBER 613992 導(dǎo)向套筒
WEBER 119196 密封圈
WEBER 102955 軟管
WEBER 455114 電纜
weber Sensors GmbH 455115 編碼器電纜
WEBER 407806
WEBER 456136 行車記錄儀
WEBER 443951
WEBER 620906 接受桿
WEBER 592363
WEBER WN123462
WEBER WN133033
WEBER D-82515
WEBER WN133033 1623163
WEBER C30SM-V3-230-PB
WEBER 574053 導(dǎo)向套筒
WEBER 119196 密封圈
WEBER 102962
WEBER 455114 電纜
weber Sensors GmbH 455115 編碼器電纜
WEBER 430763
WEBER 456136 行車記錄儀
WEBER 443951
WEBER 124713
Woerner GMA-C/5
Virutex FR256N
Gemue 13026986 氣動(dòng)執(zhí)行器
uma RC02B P1373A+7K67
utilcell Mod: 300 Sno: 1183408(15)iEmax : 20Kg C: 2.0010mV/VMfact. Reg. No: 02-M.029(Spain)Emin: %Emax Elim=200%Emax
ENERPAC S-6000M
VAT 61236-PEGJ-ALZ1/0561 A-1123172
VAT 61236-PEGJ-ALZ1/1673 A-1733940
VAT 24340/44-QA41-BVZ
VAT 61246-PAGI-0001/0118
VAT 61236-PEAP-AIG2/0256
parker MRE5400L-F1N1N1S2NX
INA NN213025 型號(hào)未知
INA K303718
Vector TCY3-T0121R-D
Vector SDB-tn10-12-1 -
Vibro-Mete IQS 453 204-453-000-111
Breco BRECO-30-T10-DL-6560-PAZ
Wolfgang SRM110 電阻計(jì)
VOLKMANN Dokumentation Deutsch D10001
VOLKMANN 100057 Clamp-hinged 2" / DN50 安裝支架
VOLKMANN 101800 Suction hose PVC 50 BfR
Weitmann & Konrad GmbH 181190 nr:236.196844/002 Un1 24v dc In1 1.0a
ZOLLERN ZHP 3.19 03.18 0158 10117070 回轉(zhuǎn)齒輪
Breco SM 5 4900005000000
Stabilus 094331 0400N 261/15 BK 13
WUERTH 071409080 鉗子
wandfluh ZS22061AG24 DG6 電磁閥
wandfluh ZM22 061AB 油壓傳動(dòng)閥
wampfler 081509-01425 碳刷
Gemue 51440D 137 51 4 2061 60000357-33589/0002
Gemue 514 50D 1 9102 1 F242
Gemue 514-40-D195-14 WE30.15.105
Yamaichi FPS 009-2405-0
WITEG Model No.: Wise stir HS-30D;DH.WOS01016 攪拌器
WUERTH 065412 絲錐
WUERTH 715 137 55 可互換扳手套筒
WUERTH 715 137 53 可互換扳手套筒
WUERTH 715 137 54 可互換扳手套筒
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易。《土地管理法》中規(guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
Verder VA50PPPPTFIFFE00
Verder 859.0006 隔膜泵附件
Verder VA50 PP TFTF
Ziehl-Abeg 1270RPM,132757MK137-4DK 07.N,3-MOT,220/400V,D/Y,50HZ,0.65KW,F,IP54 外轉(zhuǎn)子馬達(dá)
DIATEST BMD-FB10-CR-100(0,+0.022)
DIATEST BMD-S10-CR-100(0,+0.022)
Gemue 514-25-D-1-37-53-1-2061Z40 油壓傳動(dòng)閥
Knauer A3703 溫度傳感器
Knauer A0433 噴槍
flama OP6D20SXF20R 數(shù)字顯示表
schwingmetall 25444
WUERTH 630 120 22 鉆孔工具
WUERTH 799001100
WUERTH 694 024 01
WUERTH 714 01 555
WUERTH 714644060 水平儀
WUERTH 893 574 250
WUERTH 702 543 076
WUERTH 799752101
WUERTH 799386203
WUERTH 700 625 2
WUERTH 79900150
WUERTH WGE071
WUERTH 714 14 09
WUERTH 7135143
WUERTH 714 09 07
WUERTH 719 14 12
WUERTH 714 69 13
WUERTH 890 20
WUERTH 719 13 151
WUERTH 965 93 120 十字螺絲刀
WUERTH 613 421 004
WUERTH 714 01 559
WUERTH 893 092 附件
WUERTH 799460242
WUERTH 616 660 616
WUERTH 799220721
WUERTH 714 692 119
WUERTH 716 13 14
WUERTH 715 14 091
WUERTH 714 64 02
WUERTH 713 09 06 鉗子
WUERTH 799220522
"woehner endcover 01573 "
"woehner busbar adapter with leads 63A 32456 "
"woehner Busbar connection point 25A 32431 "
Gemue Diaphragm of 687-25D1734161, PST 5.5-7.0bar, 1-DE-88077923-00-2457524
WIKA S# 1101RHOY ; P#7726661 ;0...100bar ; 0...10V; DC 14...30V
Gemue 618 10D594013L4E2 隔膜閥
WATZ RPP 06/EN-3-00 減壓閥
Weforma WP-M 0.25-656 減震器
Werner Dmr. 5h6x17 natur 機(jī)械零件
Werner Bestehend aus Pos 199-200 機(jī)械零件
Werner Bestehend aus Pos 190-191 機(jī)械零件
Werner 10 T5/295 齒型帶
Werner AL15 T5/0/20-0 齒型帶
Werner Bestehend aus Pos 164-171 機(jī)械零件
INA INA FUEHR KUME12-C-W1-G2-V2/85-5/5 導(dǎo)軌
SKF NU311ECM/C3 滾珠軸承
SKF NU214ECP/C3
SKF NU212ECML/P54S1 滾珠軸承
SKF 7212 BECBM 滾珠軸承
wacker Vibrator AR 36/3/400 外振動(dòng)器
INA INA NA4914-XL-C3 滾針軸承
GEMU TYP:322-1
Willbrandt Rubber soft connector (without flange); 53A; DN250 / ANSI10in; 150LB; BL = 130mm; IIR-D / EPDM; RED 2
zimm KST-A1-T1:1axe central position vertical
WUERTH 630130225 鉆頭
WUERTH 6470600
Voith DSG-B05142/24VDC/4-20maDC
Vision & Control Invalid state, the Connection object is closed.
Walther SP-009-2-WR021-21-2 -Z02
WUERTH 5964047001 定位銷
Widap 89030066 Kondensator 100μF 800V PMB1854175KSP
INA AXK 3047/GS 81106 軸向針環(huán)
VOSWINKEL HS12-2-S1624 Messing - kopf
VOSWINKEL HH12-1-IGF08-VA/HH12-2-IG08-VA
west KS VC-104-00441-U00 自動(dòng)控制器
parker D41FHB32C1NS00
parker D31FHE02C2NE00
Vickers Series DGMFN; DGMFN-3-Y-A2W-B2W-41 油壓傳動(dòng)閥
Vickers DG4V3-ON-M-U-A6-60
Vickers 710776 螺絲釘
Vickers DG5V-10-H-0N-Y-1TMU-D7-HL-10
Georg Fischer 770 341 206 管接頭
Georg Fischer 770092206 管接頭
Georg Fischer 770 270 206
parker ONE-WAY RESTRICTOR 9F-800-B
Westlock 2645ABYN00042AAA-AR2
zimm MSZ-100-FM
Werne & Thiel FS1-30-G80-X-K-I4/1 濕度傳感器
Walther CS-006-2-WR017-11-1-VF-P20 快速插拔式單向閥
wonderware WW Historian Client 2014R2 Per Named Device
INA KWE25G4V2 德國(guó)INA直線軸承
Gemue 61512D-137521
VMA ASK 080 BB D1=28H7 D2=38H7 聯(lián)軸器
WUERTH 661111251 絲錐
Wurth φ8.5（0618110850）
WUERTH 07150635 鏈條
Wurth φ3.2（0618110320）
Wurth 964625020 麻花鉆套件
WUERTH 23811024
WUERTH 66110151
WUERTH 661101251
WUERTH o66114159 絲錐
WUERTH 23711003
WUERTH 23111154
WUERTH 23411012
WUERTH 71553750
WUERTH 25202001
WUERTH 1957500283
WUERTH 661611
Wurth φ5.0（0618110500）
Wurth φ5.5（0618110550）
WUERTH 23111098
Wurth φ4.2（0618110420）
Wurth φ8.0（0618110800）
WUERTH 07142300 固定扳手
WUERTH M10X1.25X15(066110125)
WUERTH 618110004 鉆頭套件
Wurth φ6.5（0618110650）
Wurth 06136001 螺絲刀
WUERTH 23811015
WUERTH 71330950
WUERTH HEP207112?
WUERTH 1957502940
Wurth 061332114 螺絲刀
WUERTH 0.5mm,0.75mm，1.5mm 0557300
Wurth 0557301 附件
Wurth 230*460*100（07155721）
WUERTH 23811026
WUERTH 096446811
Wurth 06136000
WUERTH 1957503286
Wurth 7150223 鉗子
Wurth φ10.0（0618111000）
Wurth φ7.0（0618110700）
WUERTH 964322
Wurth 1957504178
WUERTH 0893221 附件
WUERTH 0714121907 可互換扳手套筒
WUERTH 695555324 噴壺
WUERTH 0614250030 可互換螺絲刀批頭
Wurth 985077232 密封膠帶
WUERTH L:150mm B:61mm
WUERTH 714577117
WUERTH 71531120（1.5-10）
WUERTH o66110125
WUERTH 964407
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊ㄟ^《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
WUERTH 1957503291
WUERTH K:25mm L:95mm L:200mm
Wurth 0663 101 251
WUERTH M10X1.25X20
WUERTH 23211011
Wurth 0663 101 251
Wurth φ6.0（0618110600）
WUERTH 23711001
WUERTH 23111097
WUERTH 0893 090 0
WUERTH 0695 684 727
WUERTH 962200141
Eaton M10406AA01X-RDSC-10XCD
Stabilus 1882WG 氣彈簧
WUERTH 7023271 干濕兩用吸塵器電機(jī)
WUERTH 616000000 銑銷
Würth 7011561 電動(dòng)鉆
Woerner DELQ-60-W
Woerner DELQ-60
Woerner AE-60-W
WIKA（KSR Kuebler） ARV-1.5″-VK10-TS-L500／M400／12-V44R? 傳感器
celesco M150-4-H1-L-5K-C1 位移傳感器
WENDT WF6015A60
parker PHP540S-15 PHP540S-15
schaeffler GE 60 UK-2RS-A 滾珠軸承
Liebert GXT3-10000T230 不間斷供電電源
Warwick FILTER DRYER MACHINE, MODEL: WID50E, SER. NO: W2324, VOLT 480 3 PH 60 HZ, RATED INPUT 24.65 KW, WARWICK RUPID DRY50547LAUNDRY
VEM IE2-WE1R 180M 2TPMVL HW;403493/0015 電機(jī)
Gemue 110V 324.2M.125.4 先導(dǎo)電磁閥
INA KRV 19PP 滾子軸承
WUERTH 0613 631 025
WUERTH 0714 07 36
WUERTH 0613 631 03
WUERTH 0613 640 0
Vickers EURG2-06-C-13UG 減壓閥
AI-TEK TACHPAK30 T77530-10 DC24V 數(shù)字式轉(zhuǎn)速表
xmore XM-CF-32G-XIE53D（F）
VERMOP 4768 40cm Twixter Brush red
VERMOP 0034 40cm Twixter Halter
parker RK-PV000WCV42 液壓泵
WENDT 5000-200-D76u-WD5100-3"PL4S/L7000BY R86R.000.022 砂布
W.Gessmann GmbH 1001224/10-04 多軸控制器
Wurth 9645570 導(dǎo)線端子隔離范圍/套
WUERTH 7145240
Westlock 2649ABYN -SPFLC-01 閥門定位器
VEM K21R 90L 2 0349199016307H
WEISS GWE5103-42
Vibra DV-B4/45 電機(jī)
Gemue 61515D112521/N 隔膜閥
TECNA 9403 (30~40kg ) 負(fù)荷傳感器
zimm KUZ-24-19L/24 聯(lián)軸器
Beru CH116 0102.022.202 加熱器
Walther MD-025-2-WR548-19-OV
Walther LP-006-0-WR517-11-OV
Walther LP-012-0-WR521-11 -OV
Walther LP-007-1-WR517-11
Walther LP-007-0-WR517-11-OV
nidec 403.933 電機(jī)
WERUCON D-D0P6-00-000
WUERTH 7147123 扭力扳手
WUERTH 6136321 螺絲刀
WUERTH 96514150 可互換扳手套筒
WUERTH 71401565 鉗子
WUERTH 712138301
Wurth 71426550 固定扳手
WUERTH 0987111 焊絲
Gemue SS650 10D 86 25 5A 10T1 油壓傳動(dòng)閥
Westlock 3347RBYN00022AAA-AR1 閥門定位器
GEMU 805 32D 72214 163 2500 PS10.0bar 轉(zhuǎn)子流量計(jì)
Westlock 3347RBYN00022AAA R1 閥門定位器
parker VOMO12LX
Hutchinson 14PL 1333 POLY-V
HIRSCHMANN RS20-0800S2T1SDAUHC 以太網(wǎng)交換機(jī)
oiltech PN:508492 sn:4232065/5/1
Vision & Control cable jack (order number 1-11-102) 電纜
ZIEHL 112083
ZAE E125B-1300/66-000-10：1-1500 變速器
Gestra UNA46hl DN80 AO4 Duplex 疏水閥
wieland SNO 2004K
parker DSL106C6 電磁閥
VORTEX DVCZ3.5X3.5-MG
Auramarine 190497 軸封
Auramarine 189964
AI-TEK AIRRAX 70085-1010-42198A
Gemue 610-15D78205211
Wolfgang ESD-AUDIT-KIT
Wolfgang PGT120(ONE SUIT)
DAB KP 60/12M pump+ Pressure gauge
Westlock 3245SBYN-GCZYC-01 旋轉(zhuǎn)位置監(jiān)控器
Walther LP-007-2-WR021-11-1 G1/2a 快速插拔式單向閥
Walther MD-006-2-WR021-19-2G1/2a 快速插拔式單向閥
Walther MD-007-2-WR017-13-2 G3/8a 快速插拔式單向閥
Walther CS-006-2-WR017-11-1-VF-P20 快速插拔式單向閥
WUERTH 71425650 固定扳手
Wurth 71401580 電工鉗子組套
WUERTH S.96411301
Wurth 71540100 固定扳手
WUERTH 71522110 可調(diào)扳手
WUERTH 61323202 螺絲刀
WUERTH 713122110
Woerner PFZ-L/3.12/5/V；pmax:150bar;Q=2.81L/min 齒輪泵
ZEVATRON Type H20 220-230V,280W 電烙鐵
ZEVATRON 199.for?H20.19.5*170
WUERTH 694423639 金剛毒龍鉆
WUERTH 694423630 金剛毒龍鉆
INA RUS26102-GR3/10-15
Walther 1-91834-0-FT001-AAAA-Y02-AA
Walther 1-91834-0-FT001-AAAA-Y01-AA
Walther 1-95273-B-40011-3N-2-Z03-2P 插頭
Walther 1-95273-6-39-Z03
Walther 1-MD-012-2-WR521-AACU-P020( 快速插拔式單向閥
Walther 1-95273-B-10011-3N-2-Z03-2P 插頭
Walther 1-91834-2-LT001-AAAB-Y01-AA
Wistro typ B31 IL-2-2 17.01.1402
Welch 829972 PP M12*1
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
VEM M21R 90 L 2T TPM140 /5430 63976
EVCO EVK401N7 穩(wěn)壓器
Gemue 620 50D 8175E11/N 隔膜截止閥
Georg Fischer 770 130 206 安裝支架
Georg Fischer 770 241 225 減壓閥
wyler ag 176-080-120-300 水平儀
Beru ZE14-12-600A1 電極
parker P2D8V32C5 電磁閥線圈
TECNA 9340 平衡器
TECNA 9364 平衡器
TECNA 9313 平衡器
TECNA 9363 平衡器
Voith DSG-B 07212, 24V
Videojet SP371675 噴嘴
WERMA 212.100.55 報(bào)警指示燈
parker PQDXXA-Z01 放大器
Stabilus 084034
FLUID TEAM EPDBDR 05-50-1-24V 0HO5
Stabilus 094757 0800N 氣彈簧
YXLON Nr.0701-133-03000 Transmission target dm 47×1.7 Al 0.25W 6μm
parker sct-150-14-07 壓力傳感器
wandfluh 159113533
Uni Geraete-Elektrotechnische Fabrik gmbH 4-EVSA 5NH-4
parker D31FBE01CC4NF0010
wieland 96.052.4153.1 連接器
WEBER I515.23V
WUERTH 96593 120
WUERTH 071594004 電烙鐵
WUERTH 071573408 錘子
WUERTH 7011610
Wurth 7157256 錘子
WUERTH 071408 09 鑷子
WUERTH 714 06 51 鉗子
WUERTH 071553 710 電流互感器
WUERTH 0695072300 不銹鋼直尺
WUERTH 96563100 手工沖擊工具
WUERTH 7157614
WUERTH 071406 52 鉗子
WUERTH 7140650 鉗子
WUERTH 0695684540 附件
Uson 150 KPA/22 SCCM
Uson Flow SN：23775 see the photo
Würth 7146190 銼刀
WUERTH 7153170
WUERTH 6133903
Wurth 07140212 鉗子
Wurth 61363104 螺絲刀
WUERTH 71401559 鉗子
Wurth 7154201 攻絲工具
Weforma WP-M0.15-166 Id.-Nr.9940587 減震器
Waldrich 45124100 CA607484 for 16.140
HIRSCHMANN N6R FF R 931553-106 接頭
WEH TW17P-W9031-025-BB1-XD BG1/M10×1 快速插拔式單向閥
Universal Hydraulik EKM-1012-F-R-CN-UH;10000009595 換熱器
WUERTH 712138105 附件
WUERTH 5589164 附件
TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339馬供應(yīng)
?
2018年我黨的報(bào)告中提到，開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開始被占用，在對(duì)土地展開賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。
2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)
2.1明確經(jīng)濟(jì)主體
一直以來農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國(guó)憲法提出，無論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。
2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系
在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。
2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)
我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)
我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。
3結(jié)論
綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。
土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。
關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易
1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來困難。
2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展
2.1美國(guó)的研究進(jìn)展
1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來說，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來說，盡管在土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。
2.2英國(guó)的研究進(jìn)展
英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過不動(dòng)產(chǎn)中介來協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。
2.3法國(guó)的研究進(jìn)展
法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。
3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析
通過表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問題
© 2019 南京惠言達(dá)電氣有限公司 版權(quán)所有 備案號(hào)：蘇ICP備2021018979號(hào)-1 技術(shù)支持：化工儀器網(wǎng) GoogleSitemap 總訪問量：416515 管理登陸
在線咨詢